希腊对其黄金签证计划进行了重大改革，重塑了外国投资流入该国的方式。这些改革旨在促进住房供应并振兴城市地区。最新的联合部长级决定（JMD），特别是2025年11月11日发布的JMD 214926/2025，就房产购买、改建、土地加建筑项目以及历史建筑投资等问题制定了明确的规则，解决了此前导致数千份申请停滞不前的诸多不确定性。

更简便、更透明的申请流程

政府简化了申请流程。所有投资类型（包括房地产、分时度假、历史建筑、房产改建、土地购买、企业投资和初创企业）所需的文件均已标准化。投资者可以在线提交申请，只需前往希腊进行生物识别信息采集即可。

申请要求现已统一：私人医疗保险、2000欧元申请费、180欧元领事费以及标准化的法律、公证和工程认证。目标是让投资者和专业人士的流程更加快捷、简便和可预测。

新黄金签证房产不再允许短期出租

改革的一项关键目标是缓解住房压力。自2024年起，新黄金签证房产不得用于Airbnb等短期出租平台。唯一的例外是指定旅游度假村内至少五年的长期租赁或分时度假安排。

这项改革鼓励投资于老旧或未充分利用的房产，这些房产可以翻新后投入长期租赁市场。

新规要求

2025 年《投资发展指令》(JMD) 为各类投资制定了明确的指导方针：

1.房地产及用途变更项目

>>需提供一份公证契约，确认所有权、价格、付款方式及全额付款，且主要住宅面积至少为 120 平方米。

>>需提供房产登记证书，或在登记待办期间提供律师出具的证明。

对于由办公楼、仓库、商铺或工业建筑改建而成的房产：

>>需由注册工程师确认用途变更的合法性。

>>原工业用地必须证明过去五年内无任何工业活动（可通过电力或税务记录查询）。

>>25 万欧元的最低投资额仍然适用。

>>所有改建工程必须在提交居留许可申请前完成。

2.列入名录（受保护）的建筑

>>公证契约必须注明将该建筑列为列入名录的政府公报编号。

>>该证明适用于所有工程，包括翻新、重建或扩建。

>>首次申请时可接受登记证书或律师出具的证明。

>>需要填写E9声明。

3.土地购买 + 建筑

>>建筑许可证须以投资者名义或以全资拥有的希腊/欧盟法人实体名义取得。

>>如根据技术项目合同进行建设，则需提供显示全额付款的电子证书和收据。

>>投资门槛可通过土地和建筑价值的总和或仅建筑价值来满足。

>>对于在先前已获许可的土地上进行的以实物支付（antiparochi）的项目，需提供经宣誓审计师的估值报告。

>>必须提交 E9 申报表。

4.公司及金融投资

现已明确对希腊公司、房地产投资信托基金 (REIC)、风险投资基金和受监管金融工具的投资所需文件，以确保统一的标准和监管。

5.初创企业投资

投资者必须提供明确的证据，证明其投资于希腊初创企业，以支持以创新为导向的增长。

待审批的申请终于可以继续推进

数月以来，由于规则不明确，数千名投资者被拒之门外。根据 JMD 214926/2025 号法令，约 13,499 件待处理的案件（包括阿提卡地区的 10,703 件）现在可以继续进行。律师、工程师、公证人和开发商现在获得了完成停滞的购买、翻新和改建所需的指导。

黄金签证续签

续签现在需要提供房产仍归投资者所有的证明，以及私人保险、行政费用、E9 表格和土地登记证明（如果最初未提交证明，则需提供律师声明）。

其他要求包括：

>>确认未进行过短期出租（适用于 2024 年 4 月之后购买的房产）。

>>对于用途变更的房产，需提供一份确认仅用于住宅用途的声明。

>>对于正在修复的列入名录的建筑，需提供工程师的技术报告。

>>对于antiparochi建筑，需提供经宣誓审计师的估值报告。

这些规定旨在确保合规性，并强化向真正长期住宅用途的转变。

聚焦住房和城市更新

希腊黄金签证计划如今已不仅仅是一项投资居留计划。改革旨在引导资金流向具有真正社会和城市影响的项目：修复老旧商业建筑、改造闲置工业用地以及复兴受保护的建筑遗产。

这种模式强化了长期租赁市场，减少了投机性购房，并鼓励可持续的建设和改造。分析人士预计，随着投资者如今拥有清晰、安全的居留途径，同时还能长期支持城市发展和房产价值，亚洲和中东地区的投资者将对此重新燃起兴趣。

简而言之，希腊正在将黄金签证计划转型为促进住房供应、城市复兴和创造持久价值的工具。

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