监管概览

管辖区域： 土耳其共和国

发布机构： 内政部；人口与公民事务总局

法律依据： 第5901号《土耳其公民法》第31条及第32条；内政部2026年8月4日发布的新闻声明

公布日期： 2026年8月4日

生效日期 ：自各项撤销决定作出之日起（第5901号《土耳其公民法》第32条）

适用对象： 投资资格证明被撤销的投资者，以及通过其取得土耳其公民身份的配偶和子女

合规截止日期 ：不适用

状态： 现行有效

最后核实日期： 2026年10月3日

根据土耳其内政部2026年8月4日发布的一份声明，通过投资获得的土耳其公民身份被取消的案例已达6,134起。其中，1,150名投资者的“投资资格证书”因涉及虚假或违规交易而被撤销，进而导致5,391份公民身份被取消。

此前，土耳其在16个省份开展了一项针对犯罪网络的行动，该网络利用虚假的房地产评估报告违规获取公民身份；行动中共有72名嫌疑人被捕。相关案件中的刑事部分已移交司法机关处理。

对于投资者而言，比起最终的统计数字，其背后的运作机制更值得关注。当局对先前已获批的申请档案进行了复核，核实申报的房产价值是否真实，并将复核结果应用于整个家庭。本文将详细介绍此次公告的内容、法律依据、评估环节是如何被滥用的，以及这对现有的土耳其公民身份持有者或正在寻求通过投资获取该身份的人士意味着什么。

关键监管要点

2026年8月4日，土耳其内政部通报称，共有6,134项公民身份决定被取消或撤回：其中5,391项取消涉及1,150名投资者；另有743项撤回涉及263名外籍人士及其家庭成员。

公民身份的取消依据是土耳其第5901号《公民身份法》第31条；若公民身份是通过虚假陈述或隐瞒重要事实而获得的，则适用该条款。

根据第32条，取消决定自作出之日起生效，且该决定同样适用于通过该投资者获得公民身份的配偶及子女。

这些投资案例的问题在于使用了虚假或违规的评估报告（夸大了房产价值），以及涉及未能反映实际支付价格的虚假交易。

随着2026年9月土耳其土地登记与地籍总局（TKGM）第2024/2号通告的更新，用于公民身份申请的房产评估不再仅限于GEDAŞ；申请人现可通过“Web Tapu”系统选择在TADEBİS（房地产评估信息系统）注册且持有SPK（土耳其资本市场委员会）执照的评估机构，评估报告的有效期为12个月。最低投资门槛并非由第5901号《法律》本身直接规定，而是根据该法律的实施条例，通过“总统决定”予以设定；所谓“合规”，即指在实际操作中达到相关门槛，且必须具备真实、可查证的证明文件。

目前，撤销“投资入籍”资格已不再仅仅是一种理论上的风险，而是一项切实执行的监管手段：在申请获批多年后，相关档案仍可能被重新审查；申报的资产价值会受到核验；一旦被撤销国籍，其影响还会波及同一申请档案中的配偶及子女。问题的核心在于：申请人在投资当时，该项投资是否真实存在。

土耳其内政部关于撤销“投资入籍”资格的公告说明

土耳其内政部在2026年8月4日发布的声明中，区分了两类不同的决定。这些决定基于不同的理由；若将全部6,134起案例一概归结为“房产欺诈”，则与官方公告的内容不符。

措施： 投资者人数/ 受影响人数（含家属）/ 所列理由

撤销入籍决定： 1,150 人/5,391人/ 交易存在虚假或违规情况；投资资格证明被撤销

收回入籍决定： 263人/ 743人/ 不符合法定条件；基于公共秩序及国家安全评估结果

总计 ：1,413人/ 6,134人/ 被撤销或收回

其中仅第一类涉及调查核心所关注的估值及交易违规问题。第二类则源于安全审查——这是一条独立的途径，适用于任何申请人，无论其资产估值方式如何。

声明还阐述了在审查期间估值报告的生成方式：由获得土耳其资本市场委员会（SPK）许可的评估机构出具；自2024年起，则由土耳其住房发展署（TOKİ）的下属机构Gayrimenkul Değerleme A.Ş.（简称GEDAŞ）负责，并在土耳其土地登记与地籍总局（TKGM）的协调下进行。

法律依据：土耳其第5901号《公民法》第31条和第32条

根据土耳其第5901号《公民法》第12条，通过投资获得公民身份属于“特殊取得”方式。符合条件的投资类型及最低投资门槛，规定在《土耳其公民法实施条例》第20条中；该条例已通过总统令进行了修订。由于这一门槛属于二级立法范畴，因此无需修改法律本身，仅凭行政决策即可进行调整。

第31条规定了公民身份的撤销。该条款指出，如果申请人通过虚假陈述或隐瞒作为取得公民身份依据的关键事实而获批，则作出该批准决定的机构有权撤销其决定。对于投资者而言，需注意以下三点：

这属于行政行为：由作出批准决定的机构自行撤销其先前的决定。

审查的核心在于：作为取得公民身份依据的事实是否真实且已充分披露——在投资类申请中，这具体指投资的价值及其真实性。

第31条并未对撤销期限作出限制，这意味着已获批的申请文件仍可能随时面临重新审查。

第32条规定了撤销的效力。撤销决定自作出之日起生效；此外，该撤销效力同样适用于通过当事人取得土耳其公民身份的配偶及子女。

估值虚高如何导致土耳其“投资入籍”资格被撤销

在通过房地产投资获取公民身份的途径中，投资资格证明是基于一份评估报告签发的，该报告旨在确认房产价值达到了法定的最低门槛。如果报告夸大了房产价值，那么在书面文件上，投资额看似达标，但实际投入的资金却并未达到要求。这种“账面价值”与“实际投入”之间的差额，正是第31条所针对的“重大事实”问题。

土耳其相关部门在声明中指出了两种关联模式：一是将低价值房产评估为高价值；二是进行虚假交易，即申报价格并未反映买卖双方的真实交易安排。例如，在申报交易之外将部分款项返还给买方（包括承诺回购等安排），就属于第二种模式。由于“投资资格证明”是获取公民身份的前提，一旦该证明被撤销，授予公民身份的法律基础也随之丧失。

土耳其土地登记与地籍总局（TKGM）2026年9月更新后的评估程序

土耳其土地登记与地籍总局（TKGM）于2026年9月28日作出决定，并于2026年9月29日发布公告，更新了其第2024/2号通告。根据更新后的程序，用于申请公民身份的房产评估报告不再仅限于由GEDAŞ（土耳其房地产评估公司）出具。申请人可通过“Web Tapu”（在线土地登记系统）选择一家持有SPK（土耳其资本市场委员会）执照且在“房地产评估信息系统”（TADEBİS）中注册的评估机构；评估报告的有效期为12个月。

评估机构选择范围的扩大，并不意味着评估标准的降低。评估报告在官方系统内生成，与房产证记录关联，且在获批后仍可追溯。如果有人为了达到预设的“目标金额”而刻意挑选评估机构，这种操作同样会留下证据链——这正是2026年相关调查所依据的线索。

家庭成员受到的波及：为何配偶和子女也会失去土耳其公民身份

对于家庭而言，这些决定所带来的后果最为严重。根据第32条规定，通过主申请人（投资者）获得公民身份的配偶及子女，同样受此类撤销决定的影响。即便家庭成员并未参与估值或交易过程，他们也会随主申请人一同失去公民身份。这将直接影响他们的旅行证件，并改变他们在土耳其的法律地位。这一原则并非土耳其所独有。加拿大《公民法》第10条和第10.1条规定，如果公民身份是通过虚假陈述、欺诈或蓄意隐瞒重要事实而获得的，则该公民身份可被撤销（包括通过联邦法院的法律程序）。这一经验适用于多个司法管辖区：只要基于申请所获得的公民身份依然有效，原始申请材料就始终处于“可被审查”的状态。

土耳其“投资入籍”项目中的身份撤销对投资者意味着什么？

获批并不意味着审查的终结。2026年发生的身份撤销案例表明，土耳其当局随时可能重新审视已获批的申请档案，将其与现有证据进行比对核实，且相关处置措施可能波及整个家庭。对于潜在投资者而言，那些处于调查风险中的项目结构通常有迹可循，例如：以低于法定门槛的价格承诺办理公民身份；房产定价远高于同类市场价值；以及在申报交易之外，另行承诺回购或提供折扣。在这一点上，合规的专业顾问与单纯的营销推广者之间的区别便显而易见。

一份经得起多年后复核的申请档案，通常具备以下特征：

>>申报价格、房产证载明价值与银行转账记录完全一致，且不存在任何账外资金回流。

>>估值报告由土耳其土地登记与地籍总局（TKGM）的官方程序出具，而非由卖方自行安排。

>>资金来源有据可查，且符合“了解您的客户”（KYC）标准。

>>妥善保存了合同、收据及往来函件等完整档案，且保存期限应涵盖公民身份存续的整个周期。

对于现有的公民身份持有者而言，风险点在于其当初获批时的申请档案。如果实际支付的价格与申报价值不符，无论公民身份是何时获得的，这种差异本身就是一种风险。各类“投资入籍”项目所遵循的尽职调查标准指向同一个核心要求：投资必须真实、有据可证且可追溯。

我们Binyuvisa经常收到客户咨询，称有人向他们提供土耳其或其他司法管辖区的公民身份，且所需投资额低于政府规定的标准。我们的回答始终如一：我们不提供此类服务，并建议客户切勿尝试。只有进行稳妥、合法的投资，且达到政府设定的全部门槛，才能为投资者及其随行家庭成员提供切实保障。我们曾目睹过违规操作的后果：在加拿大，曾有一宗入籍案例在当事人入籍15年后被重新审查，原因是在最初的申请中提交了虚假信息；最终案件诉诸法庭，面临撤销公民身份的判决，导致全家人的身份都岌岌可危。建立在虚假基础上的公民身份绝非稳固。在“投资入籍”这类事务中，若未能做到完全合规，从一开始就是一场彻头彻尾的悲剧。

2026年土耳其“投资入籍”资格撤销常见问题解答

通过投资获得的土耳其公民身份在获批后会被撤销吗？

>>会。根据土耳其第5901号《公民法》第31条，如果公民身份的取得是基于虚假陈述或隐瞒了关键事实，那么当初授予该身份的机构有权撤销其决定。第31条并未对撤销行为设定时限，这意味着已获批的申请档案仍可能面临重新审查。

撤销通过投资获得的土耳其公民身份，会影响到投资者的配偶和子女吗？

>>会。根据第5901号《公民法》第32条，如果配偶和子女是通过该投资者取得土耳其公民身份的，那么撤销决定同样适用于他们。该决定自作出之日起，对所涉及的每一位家庭成员均产生效力。

为什么土耳其在2026年撤销了部分“投资入籍”的决定？

>>土耳其之所以撤销这些决定，是因为发现1,150名投资者的“投资资格证明”所依据的交易属于虚假或违规交易，其中包括通过伪造评估报告来虚高房产价值的情况。2026年8月4日，土耳其内政部宣布，因上述原因撤销了5,391人的公民身份；此外，另有743人因涉及公共秩序和国家安全问题而被撤销了公民身份。

2026年，办理土耳其“投资入籍”所需的房产评估报告由谁出具？

>>该报告由在TADEBİS（土耳其不动产评估信息系统）注册且持有SPK（土耳其资本市场委员会）执照的评估机构出具，由申请人通过Web Tapu（土耳其在线土地登记系统）平台进行选择。这是基于土耳其土地登记与地籍总局（TKGM）在2026年9月对第2024/2号通告的修订——该修订取消了此前仅限由GEDAŞ（土耳其国有评估机构）出具报告的限制。评估报告的有效期为12个月。

投资者应如何降低因投资而获得的土耳其公民身份被撤销的风险？

>>投资者可以通过进行真实合规的投资来降低风险，即确保投资金额完全达到法定最低门槛。在实际操作中，申报价格、房产证（地契）上的价值以及银行转账记录必须保持一致；房产评估必须通过官方合规程序进行；且不得在申报的交易之外，以任何形式收回已支付的款项。