本文导读

>>伊斯坦布尔欺诈案揭示了什么

>>法律依据：第31、32、33及40条

>>另一条更广泛的路径：全项目审查

>>时间轴：堵住评估环节的漏洞

>>警示信号与合规操作

>>投资者的尽职调查步骤

>>这对投资者意味着什么

>>常见问题解答

监管概览

管辖区域：土耳其共和国

发布机构：土耳其共和国司法部（针对刑事案件）；土耳其共和国内政部（针对项目整体审查）

法律依据：根据土耳其第5901号《公民法》第31、32、33及40条所开展的公民身份撤销与剥夺程序

公布日期：2026年8月4日

生效情况：撤销程序正在进行中，采取个案裁决方式

适用对象：伊斯坦布尔欺诈案中涉及的687人，以及内政部在项目全面审查中涵盖的另外6,134人（上述两组数据均包含受抚养人）

合规期限：自最终撤销决定作出之日起一年内，须强制清算其名下的土耳其不动产

状态：执行中，强制性要求

最后核实日期：2026年8月29日

本文旨在介绍土耳其当局采取的执法行动，不构成法律建议。Binyuvisa提供与“土耳其投资入籍计划”相关的合规支持咨询服务，并与土耳其当地的专业法律顾问合作；但Binyuvisa本身并非土耳其政府授权的代理机构。有意申请者在采取行动前，应自行核实房地产估值、交易结构以及中介机构的资质。

土耳其司法部已启动撤销公民身份的程序，涉及一起影响 687 人的“投资入籍”欺诈案。调查发现，涉案人员通过伪造房地产估值，以达到该计划设定的投资门槛。此案于 2026 年 8 月 4 日披露，此前土耳其在 16 个省份开展了联合行动，采取了拘留、查封资产等措施，并已向伊斯坦布尔法院正式提交了撤销公民身份的申请。

同一周，土耳其内政部披露了另一组规模更大的数据：在为期多年的计划审查中，共有 6,134 人的公民身份被取消或撤销；这些案例既包括涉及欺诈的交易，也包括出于安全考量而采取的措施。上述两项披露虽针对同一计划，但属于不同的执法路径，由不同部门根据各自的法律程序执行；官方并未明确两者之间是否存在重叠，以及重叠程度如何。本文将详细阐述这两条执法路径的具体涵盖范围及其背后的法律机制；介绍土耳其为堵住伊斯坦布尔案件中所涉及的欺诈漏洞，于2024年实施的改革措施；并提供投资者在不依赖中介机构保证的情况下，可自行采取的核实步骤。

监管要点总结

土耳其司法部已针对687人启动了公民身份撤销程序；这些人所获的公民身份与一起涉及16个省份的房地产估值欺诈案有关。

此外，土耳其内政部披露，在一项持续多年的全面审查计划中，已有6,134个公民身份被撤销或废止，原因涵盖欺诈行为及国家安全问题。

撤销公民身份的法律依据是第5901号法案第31条（即虚假陈述或隐瞒重要事实）；根据第32条，该规定同样适用于其受抚养人；根据第33条，相关人员还须在一年内完成资产清算。

自2024年3月起，根据土耳其土地登记与地籍总局（TKGM）发布的2024/2号通告，与公民身份申请相关的房地产交易估值权被统一赋予国有评估机构GEDAŞ，并通过WebTapu系统进行操作。此举堵塞了此前在伊斯坦布尔案件中被利用的“通过私人评估师进行估值”这一漏洞。

对于通过房地产投资获取土耳其公民身份的投资者而言，在认定交易符合申请资格之前，务必自行核实以下事项：GEDAŞ出具的估值报告、中央银行的外汇证明文件，以及房产证上连续三年未中断的持有记录标注。

若公民身份系基于欺诈性估值而获得，则无论何时被发现，该身份均可被撤销；对于基于虚假陈述所获的公民身份，不存在任何时效保护。

土耳其针对“投资入籍”计划采取的执法行动，揭示了房地产投资入籍途径所特有的一种结构性风险：即通过人为抬高第三方评估价格，来伪造符合40万美元投资门槛的假象。2024年3月的改革将估值职能集中到了国有评估机构手中，从而堵塞了伊斯坦布尔案件中所利用的漏洞；但这并不免除投资者在进行交易前自行核实相关信息的责任。

伊斯坦布尔“投资入籍”欺诈案揭露了什么？

这起土耳其“投资入籍”欺诈案涉及一个犯罪网络，该团伙利用伪造的房地产评估报告，将实际价值远低于40万美元的房产“包装”成符合投资门槛的资产。受此影响，土耳其当局已启动程序，拟撤销687人的公民身份。具体而言，该团伙将实际市场价值远低于门槛的房产，在账面上虚构出更高的评估值，并据此签署销售合同，从而使外国买家看起来“符合”投资要求——至于合同中的全额款项是否真正完成支付，则另当别论。通过在账面上虚增房产价值并策划虚假交易，该团伙使外国买家看似满足了入籍条件，而本应根据投资计划流入土耳其的资金，实际上并未真正到位。

该犯罪网络以伊斯坦布尔为中心，活动范围覆盖土耳其16个省份。土耳其当局对90名嫌疑人签发了拘留令，其中72人已被捕。据土耳其相关部门统计，由此产生的评估价值差额约为25亿土耳其里拉（约合5260万美元）。这一数字反映的是“投资入籍计划”本应引入土耳其的资本与账面记录之间的差额（而非直接从嫌疑人处追回的现金），表明本应通过合规投资流入土耳其的资金，被通过虚构的金融交易转移到了别处。

在此案中被查封的资产包括：1045处房产、位于度假胜地博德鲁姆（Bodrum）的一家酒店、15辆机动车、一艘游艇、10个银行账户，以及7家现已被法院指定托管人接管的公司。基于上述调查结果，伊斯坦布尔首席检察官办公室已正式启动法律程序，旨在撤销687名通过此类虚假评估申请入籍者的公民身份。

取消公民身份的法律依据：第5901号法案第31、32、33及40条

上述两种执行路径所依据的“取消”机制，源自土耳其第5901号《公民法》。

第31条（因虚假陈述或隐瞒事实而取消）：若土耳其公民身份的授予决定是基于申请人的虚假陈述，或隐瞒了对授予公民身份至关重要的事实，则作出该决定的主管机关有权撤销此决定。为达到投资门槛而伪造房产估值，便完全属于此条款的适用范畴。

第32条（对配偶及子女的影响）：取消决定的效力可延伸至通过同一申请获得公民身份的配偶及子女。这意味着，即便虚假陈述仅由主申请人作出，其家庭成员也可能因此丧失公民身份。

第33条（强制处置不动产）：公民身份被取消者，必须在最终决定作出之日起一年内处置其在土耳其境内的不动产；若逾期未处置，国家有权自行完成出售，并将所得款项予以提存。若当事人就取消决定向法院提起诉讼，则上述一年处置期限将暂停计算，直至诉讼终结；从而确保当事人在法律上诉期间无需被迫出售房产。根据土耳其第2577号法案所规定的通用行政诉讼规则，针对行政决定提起撤销诉讼的时限为60天；在《公民法》未作更具体规定的情况下，此期限同样适用于此类情形。

第40条（撤回不符合法定条件的决定）：该条款涵盖了另一种相关但独立的情形，即撤回在不满足法定条件的情况下所作出的公民身份决定（包括重复作出的决定或存在程序瑕疵的决定）。在土耳其内政部公布的累计统计数据中，该条款常与第31条一并被列为依据。土耳其内政部就此案发表的公开声明明确指出，违规行为源于在正式提交申请之前所提供的虚假文件；负责处理公民身份申请的“人口与公民事务总局”在履行职责过程中，并未发现任何疏忽或失职之处。土耳其当局认定的问题环节在于交易中的“评估与销售”阶段，而非政府自身的申请审核环节。

另一条规模更大的审查路径：土耳其针对整个公民投资计划的全面审查

伊斯坦布尔涉及687人的案件，不应与土耳其内政部在同一周披露的6134人数据混为一谈。内政部公布的数据是一个累计总数，反映了针对整个公民投资计划所开展的长期审查工作，且该数据可细分为两类。其中，1150名投资者被发现参与了欺诈性或违规交易，导致其投资资格证明被撤销；若计入其受抚养人，共有5391人的公民身份被取消。另有263名投资者（连同受抚养人在内共743人）因涉及公共秩序或国家安全问题（与资产估值欺诈无关）而被撤销公民身份。这一类审查属于土耳其当局针对已获公民身份者所开展的持续性复核，无论其原始投资架构如何，均在审查范围内；但这并不意味着合规交易也面临此类风险。

这项全面审查的开展时间，比伊斯坦布尔案件所暗示的要更早。早在2025年9月的一轮排查中，就有451名投资者受到影响；自2026年2月11日起，执法力度进一步加强，又有443名投资者及其1358名受抚养人因涉及欺诈被纳入统计，此外还有少量因安全原因被撤销公民身份的案例。相比之下，伊斯坦布尔的刑事案件是由伊斯坦布尔首席检察官办公室针对一个特定团伙所发起的独立调查；尽管该案可能涵盖了上述累计数据中的一部分，但土耳其当局尚未公布两者之间的具体对应关系。因此，在官方给出明确说明之前，本文将这两者视为不同的事项。

时间轴：土耳其如何堵住房产估值漏洞

伊斯坦布尔案件中所揭露的估值欺诈行为，利用了2024年3月之前存在的一个漏洞——当时，任何持有土耳其资本市场委员会（Capital Markets Board）颁发执照的估值公司，均可出具用于“购房入籍”计划的房产估值报告。此后，土耳其分阶段对这一流程进行了重组。

2024年

3月：土耳其土地登记与地籍总局（TKGM）发布2024/2号通告

土地登记与地籍总局规定，自2024年3月4日起，所有与“购房入籍”相关的房地产估值业务，必须由具有国资背景的估值公司“GEDAŞ Gayrimenkul Değerleme A.Ş.”负责，该公司获得了此项业务的独家授权。

2024年

6月：土耳其土地登记与地籍总局（TKGM）发布2024/4号通告

该后续通告进一步完善了估值及证书生成流程，并加强了对估值结果录入土耳其土地登记信息系统（TAKBİS）环节的管控。

2025年

9月：首次开展全面排查

作为此次全面审查行动的一部分，此前已采取过一次执法措施，取消了451名投资者及其受抚养人的公民身份。

2026年

2月：执法力度加大

自2026年2月11日起，在内政部的审查行动中，又有443名投资者及其1,358名受抚养人因涉及欺诈而被取消公民身份。

2026年

8月：伊斯坦布尔案件及累计数据披露

司法部公布了涉及687人的伊斯坦布尔刑事案件；同一周，内政部披露了该计划下因欺诈而被取消身份的总人数，累计达6,134人。

由于 GEDAŞ 的估值结果通过 WebTapu 系统直接生成并录入至土地登记档案中，像“伊斯坦布尔案件”中所涉及的那种伪造评估报告，已无法再被用于 2024 年 3 月之后进行的、与公民身份申请相关的房产交易。这并不意味着该项目已彻底杜绝了欺诈风险，而是说明在“伊斯坦布尔案件”中所采用的那种特定欺诈手段，已无法再通过标准的估值渠道实施。对于在 2024 年 3 月之前完成土耳其房产购买的投资者而言，此次改革并不会追溯性地确认其当时交易估值的有效性。如果处于这种情况的投资者对其房产当时的评估方式存有疑虑，建议寻求独立的第三方进行核查，切勿想当然地认为现行的防范机制可以追溯适用于改革前的交易。

土耳其房地产投资中的“警示信号”与合规操作

“伊斯坦布尔案件”以及针对整个投资入籍项目的全面审查，揭示出了一系列关键环节。投资者（或其聘请的独立法律顾问）在将某项房产交易作为公民身份申请依据之前，完全可以针对这些环节进行核查。这些环节并不需要专业的取证技能即可识别；每一项都可以通过政府系统、银行记录或房产证本身进行核实。正因如此，在交易最终完成前，坚持进行这些核查至关重要。

风险警示 合规操作

由私人估价师进行评估，且该估价师有意抬高房产估值，以使其达到40万美元的门槛： 通过WebTapu系统由GEDAŞ（土耳其环境、城市化与气候变化部下属机构）进行评估；自2024年3月起，这是申请公民身份相关购房时唯一认可的评估渠道

卖方或中介提供回购担保或租金收益保证，实际上将购房款返还给了投资者： 基于公平交易原则（Arm's-length transaction）进行的购买，不存在任何会抵消投资者对该房产实际经济风险承担的附加协议

资金通过循环转账（Circular wire transfers）进行流转，旨在伪装成符合要求的资本流入： 外币通过土耳其银行进行兑换，并持有由土耳其央行出具的、明确关联至此次实际交易的外汇购买凭证（Döviz Alım Belgesi）

房产证在过户时未附带“三年投资持有期”的标注，或该标注被提前移除： 房产证上附有明确的、持续三年的投资持有期标注，且该标注与公民身份申请文件中的记录相符。

“投资入籍”房地产项目中的尽职调查步骤

投资者无需全盘采信中介机构的保证。在将购买土耳其房产作为“投资入籍”申请的基础之前，投资者本人或其聘请的独立法律顾问可直接核实以下几点。首先，确认估值报告是由 GEDAŞ（土耳其国有房地产评估公司）出具并通过 WebTapu（土耳其官方土地登记系统）处理的，而非由私人评估师出具——因为对于 2024 年 3 月之后提交的申请，仅前者获官方认可。其次，确认购房所用的外币是通过土耳其银行进行兑换的，且该银行出具了关联至具体交易的“中央银行外汇兑换证明”；若资金经由中介账户转入，则不符合要求。此外，投资者可直接向中介索取 GEDAŞ 估值报告的参考编号，并通过 WebTapu 系统自行核实，而非仅凭一份 PDF 文档就信以为真；因为真实的 GEDAŞ 估值报告均带有可追溯至出具系统的唯一参考编号。

第三，确认房产证上已按规定标注了“三年投资持有期”且该标注始终未曾中断；若标注被篡改或提前解除，将导致入籍申请的法律基础失效。第四，确保负责审核交易的法律顾问与卖方及从中赚取佣金的中介机构均无关联（即保持独立性）；因为若顾问存在利益冲突，他们便缺乏动力去指出估值虚高或“回购协议”等违规安排。上述各项核实工作均无需单纯依赖某一方提供的文件，每一项都可通过政府系统或独立的金融机构进行验证。

这对投资者意味着什么？

土耳其“投资入籍”项目目前仍在正常运作。文中提到的执法行动仅针对那些基于虚假文件进行的特定交易，而非针对项目本身的法律架构。目前被撤销的公民身份，大多源于 2024 年 3 月估值改革之前的房产交易——当时，申请人仍可使用由私人评估师出具的估值报告来申请入籍。若投资者如今通过 GEDAŞ 和 WebTapu 完成交易，并拥有合规的外汇兑换记录及持续有效的房产证标注，那么其面临“伊斯坦布尔案件”中所涉及的那类欺诈风险的可能性将大大降低。话虽如此，此次改革所堵住的只是其中一种机制，而非所有可能的途径。例如，回购担保、循环融资交易，或是买卖双方之间未披露的补充协议，并不一定需要伪造的估值报告；这类操作也超出了GEDAŞ估值职能所能涵盖的监测范围。投资者自身的尽职核查，以及负责执行该核查的顾问所具备的独立性，依然是一道关键的保护防线——这是任何监管改革都无法完全替代的。

结论

土耳其在2026年采取的执法行动规模较大，但其根源在于一套特定的（现已停止使用的）估值机制，而非“投资入籍计划”本身存在缺陷。在评估该计划现状时，必须区分“涉及687人的伊斯坦布尔刑事案件”与“涉及6,134人的全面审查”：前者针对特定犯罪网络开展的刑事调查，而后者属于一项持续多年的行政清理工作，其启动时间早于本文所述的大多数改革措施。对于当今考虑参与该计划的投资者而言，最实际的建议在于程序层面，而非其他方面：务必核实估值渠道、确认货币支付凭证、核对产权登记备注，并聘请与交易达成无任何经济利益关联的法律顾问。

土耳其投资入籍计划常见问题解答：执法、法律依据与尽职调查

通过投资移民获得的土耳其公民身份是否会被撤销？

是的。根据土耳其第5901号《公民法》第31条，如果事后发现公民身份的授予基于虚假陈述或隐瞒了关键事实（包括伪造房产估值），则该授予决定可随时被撤销。对于以此类方式获得的公民身份，不存在任何时效保护。

土耳其《公民法》第31条是什么？它如何适用于投资入籍计划？

第31条规定，如果公民身份的授予是基于申请人的虚假陈述或隐瞒了关键事实，则授予该身份的机构有权撤销该决定。在2026年伊斯坦布尔的案件中，正是依据此条款，撤销了那些通过欺诈性评估报告确定房产价值而获得的公民身份。

2026年，土耳其投资入籍计划是否仍要求至少投资40万美元的房地产？

是的。根据《土耳其公民法实施条例》，通过投资获取土耳其护照的房地产投资门槛仍为40万美元，且该房产须持有至少三年。

土耳其的 GEDAŞ 估值体系如何防范伊斯坦布尔案件中所揭露的那类欺诈行为？

自 2024 年 3 月 4 日土耳其土地登记与地籍总局（TKGM）发布的 2024/2 号通告生效以来，凡涉及通过购房申请公民身份的房产，其估值报告必须由 GEDAŞ Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 专门出具，并通过 WebTapu 系统进行处理。这一规定排除了伊斯坦布尔案件中那些出具虚高估值报告的私人评估师。

如果主投资人的土耳其公民身份被撤销，其家庭成员会受到什么影响？

根据第 5901 号法律第 32 条，撤销公民身份的决定同样适用于通过主申请人获得公民身份的配偶及子女；此外，根据第 33 条，相关家庭成员必须在撤销决定最终生效后的一年内，处置其名下的所有土耳其不动产。

在通过投资申请土耳其公民身份之前，投资者应如何核实房地产交易是否合规？

投资者应通过 WebTapu 系统确认房产估值报告是否由 GEDAŞ 出具；获取与此次购房相关的中央银行外汇凭证副本；确认房产证上已注明“三年持有期”的投资限制条款；并聘请与房产卖方或中介方无关联的独立法律顾问。

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