十多年来，欧洲“黄金签证”（通过投资获取居留权）项目几乎等同于购买房地产。来自欧盟以外的富裕投资者通常会购买卡斯凯什（Cascais）的海滨别墅、里斯本的豪华公寓，或是雅典的历史性住宅，在获得欧洲居留权的同时，也持有一份实实在在的房产。

如今，这种投资模式已成过去。受重大立法改革、中央银行利率变动，以及对“被动、省心”投资回报的追求所驱动，黄金签证投资者正将资本从“砖瓦房产”转向受监管的私募股权（PE）和风险投资（VC）基金。

简要概括

欧洲黄金签证的投资策略正从直接购买房地产转向投资受监管的基金。

葡萄牙已取消了房地产投资途径，而希腊则提高了重点区域的房产投资门槛。投资者还可以考虑葡萄牙、匈牙利、塞浦路斯和意大利提供的基金及金融资产投资途径，这些国家在申请资格和居留条件方面各有不同。

欧洲黄金签证规则：监管变革的催化剂

这种向基金投资的转型，最初是由欧洲多个国家为应对国内严重的住房短缺问题而采取的政策调整所促成的。

>>葡萄牙全面终结房地产投资途径：随着《更多住房》（Mais Habitação）法案的颁布，葡萄牙在其黄金签证项目中正式取消了所有与房地产相关的投资选项，包括直接购买住宅、商业地产，以及与房地产挂钩的翻新项目。如今，向符合条件的葡萄牙投资基金注资至少50万欧元，已成为获取居留权的主要非捐赠类投资途径。

>>希腊提高投资门槛并禁止短期租赁：根据第5100/2024号法案，希腊将雅典、塞萨洛尼基、米科诺斯岛和圣托里尼等热门地区的房地产投资门槛提高至80万欧元；同时，针对通过黄金签证获得的房产，希腊还实施了严格的全面禁令，禁止将其用于短期租赁（如Airbnb）。随着重点区域的房地产投资门槛翻倍，且运营模式受到限制，其他投资途径——例如投入35万欧元至希腊另类投资基金（AIF）——显得更具效率和优势。

欧洲主要基于基金投资的居留项目

葡萄牙、塞浦路斯、匈牙利和意大利均设有规范的投资移民途径，允许外国公民通过认购符合条件的投资工具或进行其他合规投资来获取居留权：

>>葡萄牙：申请人若认购50万欧元的葡萄牙私募股权（PE）或风险投资（VC）基金（须受葡萄牙证券市场委员会CMVM监管），即可获得可续期的2年期居留许可。该基金至少60%的资本必须投资于总部位于葡萄牙的商业实体；以房地产为重点的基金策略则被严格排除在外。

>>匈牙利：根据其“客座投资者计划”（Guest Investor Program），申请人若认购25万欧元的匈牙利本地房地产投资基金（AIF，须获匈牙利国家银行许可），即可获得可续期的10年期居留许可。该基金至少40%的净资产必须配置于匈牙利的住宅类房地产。

>>塞浦路斯：申请人若投资30万欧元认购经批准的塞浦路斯投资基金（如当地的“另类投资基金”/AIF），并提供稳定的境外收入证明，即可通过快速通道直接获得永久居留权。

>>意大利：根据意大利的“投资者签证”（Investor Visa）计划，非欧盟申请人若向政府认证的“创新型初创企业”或风险投资实体投入25万欧元，或者购买在意大利注册并运营的有限公司的股份（金额达50万欧元），即可获得可续期的2年期居留许可。

欧洲“黄金签证”项目对比

房地产与私募股权：投资动态对比

监管环境的变化促成了投资方向的转移，而更优越的财务表现则持续推动着这一趋势。高净值人士（HNWIs）在考量“直接持有房产”与“认购投资基金”时，往往会从以下几个关键维度进行对比：

欧洲“黄金签证”项目下的私募股权（PE）与风险投资（VC）基金投资方向

为符合相关监管规定（如葡萄牙证券市场委员会CMVM的监管框架），合资格基金不得通过间接购买住宅房产来规避规则。资金需直接投入到具有生产力的实体经济中：

>>战略性私募股权（Strategic Private Equity）：向处于成长期、现金流为正的中型企业注入资本，涵盖工业制造、医疗保健、可再生能源及出口导向型农业等领域。

>>风险投资（Venture Capital）：针对欧洲科技生态系统、数字基础设施及人工智能（AI）创新领域的早期及种子期投资。

>>特殊机会与酒店/商业设施基金（Special Situation & Hospitality Funds）：将资本投入到商业运营项目、绿色能源设施或企业级酒店/商业资产的建设与运营中，且此类项目必须严格以“商业运营实体”的形式进行架构设计。

>>此类基金的目标内部收益率（IRR）通常在7%至15%以上；相比之下，欧洲一线城市的房产净租金收益率（扣除管理成本和税费后）往往仅在2%至4%左右，因此前者具备更高的潜在收益空间。

如何评估“黄金签证”类私募股权/风险投资（PE/VC）基金

从房地产投资转向私募市场，意味着尽职调查的重点也需随之调整。在评估此类基金时，投资者应重点关注以下核心标准：

>>监管合规：核实基金管理人是否直接受国家级监管机构（例如葡萄牙证券市场委员会 CMVM 或希腊资本市场委员会）的监管。

>>投资授权与资产排除：确保基金章程明确排除了不符合资格的资产，以避免因投资标的不合规而导致居留权或公民身份申请被拒。

>>基金期限与居留权时间表：确保基金的资本锁定期（通常为 6 至 10 年）与目标国家的永久居留权或入籍所需的时间周期相匹配。

>>费用结构与收益门槛：分析管理费（通常为每年 1.5% 至 2%）以及收益门槛（Hurdle Rate）和业绩报酬（通常在实现 5% 至 8% 的优先回报后，提取 20% 的超额收益作为业绩报酬）。

>>尽管房地产因其“看得见、摸得着”的特性始终具有吸引力，但对于那些更看重资本效率、投资组合多元化，并希望以“省心”方式获取欧洲居留权的高净值投资者而言，私募投资基金正逐渐成为比住宅房地产更受青睐的选择。

结语

欧洲“黄金签证”投资已进入新时代，这改变了投资者在房地产与私募投资基金之间进行权衡的方式。房地产依然具备实物资产的属性，而受监管的基金架构则为资本配置、资产管理及潜在回报提供了另一种路径。

投资者在评估这些投资途径时，应在做出最终决定前，将自身的投资标准和财务目标与相关的居留权要求进行充分匹配。

常见问题解答

欧洲“黄金签证”项目中的房地产投资与私募基金投资有何区别？

直接房地产投资是指购买符合条件的房产；而认购私募基金则是将资金投入由专业基金经理管理的合资格投资工具中。具体规则因国家而异。

目前是否仍可通过投资房地产来申请欧洲“黄金签证”？

希腊目前仍提供通过购买符合条件的房产来申请“黄金签证”的途径，但需遵循不同地区设定的门槛及限制条件。葡萄牙则已取消了“黄金签证”项目中的房地产投资选项。

申请葡萄牙“黄金签证”时，私募基金的最低投资额是多少？

本文所提及的“非房地产类”投资基金投资途径，最低投资额为50万欧元，且须符合相关的法律要求。

哪些欧洲国家提供通过投资基金申请“黄金签证”的途径？

本文讨论的国家包括葡萄牙、匈牙利和塞浦路斯。意大利提供针对创新型初创企业及公司股权的投资选项，而希腊也设有其他类型的投资途径。欢迎联系BinyuVisa！