巴拿马对其“合格投资者签证”计划进行了重大调整，针对房地产投资申请人设定了新的最低投资门槛。这些变更由2026年9月8日颁布的第17号行政令确立（该法令于2026年9月16日在巴拿马官方公报上发布），并取代了此前针对合格投资者的监管框架。

最显著的变化在于新建房产与二级市场（二手）房产之间的区分。根据新规，从开发商处购买的“一手”新建房产，最低投资额为30万美元即可符合资格；而购买二级市场房产的最低投资额则要求达到50万美元。

巴拿马合格投资者签证有哪些变化？

新规设立了两个独立的房地产投资类别。

对于“一手”房产（即首次销售的房产），最低合格投资额保持在30万美元。该法令将其定义为：由开发商、推广商或其合法继任者转让的、全新的且未被占用过的房产的首次购置。特定的公司交易或房产登记变更，并不自动改变该房产的“一手”销售状态。

对于二级市场房产，最低投资额现定为50万美元。该类别涵盖了此前已进行市场推广、有人居住、出租或已转让给非关联第三方的房地产。对于考虑在巴拿马购买已完工公寓、独栋住宅或其他转售房产的投资者而言，这一区分至关重要。

巴拿马房地产投资签证：关键财务要求

该法令还针对房产合格价值的计算制定了详细规则。相关的净值必须达到或超过适用的投资门槛。计算方式为：取实际购买价格与有据可查的合理商业价值中的较低者，再减去针对该房产的未偿还实质性留置权（real liens）金额。

投资者可针对超出最低要求部分的金额进行融资，前提是融资安排有正规文件记录且资金来源可追溯。然而，任何抵押贷款或其他产权负担均不得导致房产的合格净值低于规定标准（即一手房产低于30万美元，或二级市场房产低于50万美元）。该法令还允许通过公司或私人利益基金会（包括外国实体）持有符合条件的房地产投资，前提是申请人能够证明投资的所有权结构、最终受益所有权及实际控制权。相关公司文件可能需要经过认证或加注（Apostille），并按要求翻译成西班牙语。

资金来源与投资核实

巴拿马合格投资者签证（Qualified Investor Visa）的申请人必须证明已实际完成规定的投资，且资金来自境外。房产本身也必须达到规定的最低价值标准。相关规则包含地籍核实要求，其中包括需提供巴拿马国家土地管理局（ANATI）出具的文件。

这些要求使得关于交易、资金来源及所有权结构的文件资料成为申请流程中的重要组成部分。

巴拿马合格投资者签证的优势

巴拿马合格投资者签证依然是一条基于符合条件的经济投资获得永久居留权的途径。根据该计划，投资通常必须维持至少五年。该计划旨在吸引外国投资者和高净值人士，同时鼓励资本流入巴拿马。

另一个重要特点是，申请人可以通过当地律师在巴拿马境外启动申请程序，这意味着国际投资者无需在初期移居该国，即可安排投资和移民事宜。

对于房地产投资者而言，新规明确了区分标准：购买符合条件的“一手房”（首次销售的房产）需投资30万美元，而购买符合条件的“二手房”（二级市场房产）则需投资50万美元。

为何现在值得考虑巴拿马合格投资者签证？

2025年，巴拿马当局正式宣布计划简化持有合格投资者签证并拥有永久居留权的投资者的入籍途径。具体而言，申请人可在五年后申请入籍，且无需在巴拿马保持连续的实际居住——这将带来免签进入申根区及其他地区等诸多益处。

适用于巴拿马合格投资者签证的房产示例

一家隶属于铂尔曼（Pullman）品牌、拥有180间客房的新建酒店。

配套设施包括赌场、水疗中心、餐厅及会议设施。

坐落于埃尔坎格雷霍（El Cangrejo）金融区的一条主要街道上。

开发商提供项目份额的5年后回购选项。

该份额的投资额为30万美元。

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