巴拿马修订了其“合格投资者签证”（Qualified Investor Visa）的规则：针对二手房投资设定了50万美元的最低门槛，同时维持新房投资30万美元的门槛，并新增了申请入籍的正式途径。

该法令于2026年9月16日生效，取代了此前确立该计划的2020年框架。新规保留了房产、证券和银行存款这三种主要的投资途径，但调整了各项投资金额，收紧了资金审查流程，并为政府部门及投资者设定了明确的时限要求。

巴拿马为何修改规则？

政府希望吸引外资投入新房建设。法令指出，新房销售能创造更多就业机会并消化开发商的库存，因此在定价上给予了倾斜：购买新房是成本最低的途径（30万美元），而其他所有投资途径的门槛均在50万美元或以上。

与此同时，巴拿马加强了监管力度。投资者现在必须证明资金归其所有且来自境外；若价格看似虚高，相关部门可要求进行独立估值；此外，每位投资者还需每年确认其持有的资产状况。

我们的观点：监管收紧对真正的投资者而言是利好消息。明确的时间表和独立估值机制增强了该计划的可靠性，从而保障了您所购居留权的价值。

哪种途径适合您？

得益于强劲的旅游需求，巴拿马房地产市场持续升温；房产投资是获取居留权成本最低的途径，新规也延续了这一优势：

1.直接向开发商购买新房（包括现房或期房）：30万美元

2.购买二手房（即此前曾被他人拥有、出租或居住过的房产）：50万美元

在计算投资额时，巴拿马采用“购买价”与“市场评估价”中的较低者，并扣除任何抵押贷款金额；这意味着您可以对超出最低门槛的部分进行融资。贷款方不再局限于巴拿马机构，只要融资有相关文件证明即可。您可以自住、出租或持有该房产，且租金收入不影响五年持有期的计算。

在实际操作中，我们通常会建议大多数客户优先考虑新房投资。该方案的准入门槛最低，提供的保障力度也比以往更强，且与其他所有途径一样，均要求五年的持有期。如果地理位置或“即买即住”的便利性比节省那20万美元更重要，那么选择购买二手房是合理的；但这应当是经过深思熟虑的主动选择，而非默认选项。

其他几种涉及资金投入的途径成本更高，且同样需要锁定资金五年：

1.通过当地经纪商持有价值50万美元的巴拿马证券（包括政府债券、注册基金、股票及房地产投资信托基金）。

2.在巴拿马两家国有银行（巴拿马国家银行 Banco Nacional de Panamá 或储蓄银行 Caja de Ahorros）之一存入50万美元的定期存款，且资金必须直接且单独存放在该账户中。

3.在私人银行存入75万美元的定期存款。

存款必须在整个五年期间保持不动，不得设定留置权或质押，且资金须通过国际转账从投资者本人账户汇入。对于证券投资者，若因市场波动导致资金不足，只要该情况非其主观控制所致，将享有90天的补足期限。

所有投资必须使用投资者自有资金。来自家庭成员或第三方的赠款不计入最低投资额要求。

对投资者的保障

对于向开发商全额支付房款的期房买家，现可获得覆盖全部投资金额的银行担保，直至建成房产正式登记在其名下。若开发商未能按期交房，投资者可要求兑现该担保。若项目无法按计划进行，投资者有180个工作日的时间转而购买替代房产。

银行担保是我们最欢迎的一项变革。这意味着期房买家在房产正式登记到自己名下之前，其全部投资额都能获得保障。

若投资者在五年持有期内出售了投资资产，现在将有最多90天的重新投资宽限期，在此期间巴拿马当局不会对其居留权采取行动。旧规中完全没有设置此类重新投资的宽限期。

在该法令颁布前已购房的投资者，仍保留其原有认证所带来的权益。除非发现欺诈迹象，否则新的估值规定不会追溯审查巴拿马已批准的投资项目。

审批时限

该法令为审批流程设定了明确的时限。一旦申请材料齐全，工商部（Ministry of Commerce and Industries）需在15个工作日内完成投资认证；国家移民局（National Migration Service）在收到认证后，需在30个工作日内对居留申请做出决定。

申请人有15个工作日的时间来补正申请材料中的缺失或不足之处。投资认证一旦签发，有效期为三个月，因此投资者应提前准备好后续的居留申请文件。

家庭成员与公民身份

获批居留权后，投资者可将因日后民事婚姻结成的配偶，以及获批后出生或收养的子女作为受养人加入申请，每人需缴纳2,000美元的政府规费。若情况发生变化（如离婚或子女年满18岁），巴拿马将逐案进行评估；在未举行听证会的情况下，受养人的身份不会被取消。

该法令首次将公民身份申请纳入了该项目。投资者及其受养人在连续居住满五年后可申请入籍，申请将由负责投资认证的同一部门受理。

入籍并非自动授予，仍须符合巴拿马相关的各项法律要求。该法令未设定在巴拿马境内的最低居住天数要求，因此投资者在规划入籍申请前，应就实际居住要求咨询专业意见。

现有投资者与待处理申请

在2026年9月16日之前提交的申请将继续适用旧规。若投资者在该日期之前已签署具有约束力的购买合同或完成了投资，只要在六个月内提交申请，也可适用旧规（包括购买单处房产最低30万美元的门槛）。

持有巴拿马“经济偿付能力”（Economic Solvency）居留权的投资者，若符合新的最低投资额要求，可在12个月内申请转入“合格投资者”（Qualified Investor）类别。

如果您已签署合同或完成投资，请务必把握六个月的窗口期，切勿逾期。按时提交申请可确保适用旧规，包括购买单处房产最低30万美元的门槛。

对投资者的意义

巴拿马依然是为数不多的允许通过购买房产直接获得永久居留权的国家之一；房产投资仍是该项目中成本最低的途径，购买开发商的新建房产或期房（楼花）的最低门槛为30万美元。目前，购买二手房的投资门槛为50万美元，与证券投资及国有银行存款方式持平，而私人银行存款方式则需75万美元。该法令还为这一项目提供了更坚实的法律保障，明确了审批时限、再投资窗口期、期房购买的全额银行担保，以及五年后申请入籍的明确途径。

随着其他地区的房地产投资移民渠道纷纷关闭，我们的客户对巴拿马项目的兴趣日益浓厚；而这项新法令不仅没有削弱，反而进一步强化了房地产投资这一途径。

相比其他投资方式，购买新建房产的成本更低，且享有更完善的保障；在其他投资方式要求资金“闲置”的这五年期间，投资者不仅能拥有一处房产或租赁资产，还能借此立足于拉丁美洲增长最快的城市之一。

适用于巴拿马合格投资者签证的房产示例

一家隶属于铂尔曼（Pullman）品牌、拥有180间客房的新建酒店。

配套设施包括赌场、水疗中心、餐厅及会议设施。

坐落于埃尔坎格雷霍（El Cangrejo）金融区的一条主要街道上。

开发商提供项目份额的5年后回购选项。

该份额的投资额为30万美元。

Binyuvisa的专家顾问团队可为您详细解读巴拿马“黄金签证”房地产市场及各类购房方案，助您根据自身情况做出最合适的选择；同时，我们也提供葡萄牙、希腊及加勒比地区的投资移民项目咨询服务。