2026年，欧洲仍有一些“黄金签证”及投资者居留途径可供选择，但具体选项已发生显著变化。

我们将对希腊、葡萄牙、意大利、塞浦路斯和马耳他的相关项目进行对比，并回顾那些已经关闭的主要项目。

2026年，欧洲仍有一些“投资移民”途径可供选择，但可选项已较几年前有所减少，房地产也不再像过去那样占据市场主导地位。

西班牙已关闭其投资者签证项目；此前，爱尔兰、荷兰和英国也已取消了各自吸引国际投资者的相关途径。葡萄牙的“黄金签证”项目依然存在，但房地产投资已不再被视为符合条件的投资方式；希腊则保留了房地产投资选项，但提高了门槛标准。

目前仍有一些其他选择。意大利继续接受商业和金融投资；塞浦路斯和马耳他则均提供投资者永久居留计划。

尽管这些项目并非同一计划的不同版本，但人们常将它们统称为“黄金签证”。同样的25万欧元投资门槛，在不同国家可能对应着完全不同的投资标的：在希腊可能是特定类型的房产，在意大利可能是创新型初创企业，在葡萄牙可能是文化贡献投资。虽然投资金额可能相近，但其背后的投资本质却截然不同。

对于在2026年下半年考虑欧洲投资的投资者而言，从自身实际的投资意向出发进行考量会更为合理。

欧洲还有哪些“黄金签证”项目开放？

以下内容并未涵盖欧洲所有“投资移民”选项，但列举了国际投资者最常考虑的六种主要途径。

对于明确希望购买房产的投资者而言，希腊依然是最清晰的选择之一。葡萄牙目前更侧重于基金投资，意大利则偏向企业和金融资产；塞浦路斯和马耳他的情况则略有不同，因为它们提供的是永久居留权，而非传统的、可续期的“黄金签证”。

国家： 主要途径/ 准入门槛/ 居留身份

希腊： 直接购买符合条件的房产/ 25万欧元起*/ 5年期可续签居留权

葡萄牙： 投资符合条件的投资基金/ 50万欧元基金投资 / 25万欧元文化捐赠* 可续签居留权

意大利： 初创企业或其他符合条件的金融投资/ 25万欧元起/ 可续签居留权

塞浦路斯： 投资房产公司或符合条件的投资基金/ 30万欧元起/ 永久居留权

马耳他： 购买或租赁符合条件的房产，并进行捐赠/ 购买房产（37.5万欧元）或租赁房产（每年1.4万欧元）*/ 永久居留权

希腊仍支持直接房地产投资

2026年，希腊“黄金签证”项目依然开放，它是欧洲为数不多的、仍以直接房地产投资为核心的“黄金签证”项目之一。

目前，大多数房产购买行为均需符合两类标准门槛中的其中一项。在阿提卡（Attica）、塞萨洛尼基（Thessaloniki）、米科诺斯岛（Mykonos）、圣托里尼岛（Santorini）以及人口超过3100人的希腊岛屿，最低投资额为80万欧元；而在希腊其他大部分地区，最低投资额则为40万欧元。

此外，还存在一种25万欧元的投资途径，但它仅限于特定类型的房产，而非希腊境内任何普通的住宅购买。符合条件的房产类型包括：由商业用途改建为住宅用途的房产，以及正在进行修缮的特定受保护建筑（历史建筑）。

当将希腊的投资计划与其他同样标榜“25万欧元”门槛的项目进行比较时，这一区别至关重要。在希腊，投资者最终仍可直接拥有实体房产，而非仅仅持有基金份额或公司股份。

因此，对于那些本就有意投资希腊房地产的人士而言，申请居留许可可以与他们原本就计划进行的投资“相辅相成”。

葡萄牙投资移民项目依然开放，但房产投资已不再是选项

尽管葡萄牙“黄金签证”项目移除了房产投资选项，但该项目本身并未终结。它依然开放，只是符合条件的投资方式已发生了显著变化。

对于大多数寻求正规金融投资的投资者而言，投入50万欧元认购基金份额或许是主要选择。资金必须投入符合条件的、根据葡萄牙法律设立的非房地产类集合投资基金；该基金期限至少为五年，且其中至少60%的资金需投资于葡萄牙本土企业。

此外，葡萄牙还保留了一种门槛较低的投资途径（25万欧元），即支持艺术创作，或参与国家文化遗产的修复与维护。

虽然这一门槛较低，但其性质与基金投资截然不同。购买基金份额相当于获取了一项金融资产，未来可根据基金条款及表现进行赎回或出售；而“文化类”投资则属于对获批文化项目的资助，因此投资者不应将这25万欧元视为能在居留期满后简单收回的本金。

葡萄牙还允许通过科学研究、创造就业岗位或投资葡萄牙企业来满足投资要求。但无论直接还是间接，房地产均不得作为符合条件的投资标的。

因此，该项目依然具有参考价值，但它更适合那些乐于通过基金或其他金融及经济贡献进行投资的人士，而非以购房或投资房产为首要目标的人群。

意大利提供无需房产投资的居留途径

意大利的“投资者签证”项目同样保持开放，最低投资门槛为25万欧元。

该笔资金必须投入意大利的创新型初创企业。其他投资选项还包括：向意大利有限公司注资50万欧元、购买200万欧元政府债券，或投入100万欧元参与慈善项目。

该项目不包含直接投资房地产的选项。

因此，意大利在投资门槛上与希腊相近，但其投资逻辑却截然不同：在希腊，25万欧元的投资可用于购买符合条件的房产；而在意大利，同样的金额则意味着持有创新型初创企业的股权。对于那些已经能够接受私营企业相关风险的投资者而言，意大利的方案或许更具吸引力；而对于主要关注房地产的人来说，即便意大利方案的最低门槛看起来颇具竞争力，他们也未必有充分的理由选择这一路径。

塞浦路斯提供投资移民永居项目，最低投资额为30万欧元。

尽管塞浦路斯的项目常被归类为“欧洲黄金签证”一类，但从技术层面而言，它实际上是一项“投资者永久居留计划”。

申请人只需投资至少30万欧元，即可获得申请资格。投资方式包括：购买一手房产（住宅或公寓）、其他符合条件的房地产、在塞浦路斯当地设有实体办公场所且至少雇佣了5名员工的公司股份，或投资于符合条件的塞浦路斯投资基金。

此外，该项目还有收入要求。主申请人必须证明其拥有至少5万欧元的稳定年收入；若携带配偶及受抚养子女，则需满足更高的收入门槛。

由于可以通过投资房产获得资格，塞浦路斯吸引了与希腊“黄金签证”项目目标群体相似的投资者；但两者的居留项目性质不同，在自由通行方面的待遇也存在差异。

塞浦路斯虽是欧盟成员国，但截至2026年11月，它尚未成为申根区的正式成员。

对于那些将“获得欧洲居留权”主要视为“更便捷地在申根区内通行”的投资者而言，这一点至关重要。

马耳他项目依然开放，但其标称的房产投资额仅是整体成本的一部分。

在进行对比时，马耳他项目也应被纳入考量，但需附加一些前提条件。

马耳他永久居留计划（Malta Permanent Residence Programme）为符合条件的投资者提供永久居留权，而非传统的临时性“黄金签证”。申请人可通过购买价值至少37.5万欧元的房产，或租赁年租金至少1.4万欧元的房产，来满足房产方面的要求。

然而，上述数字并未涵盖全部的财务支出。

该计划还要求缴纳3.7万欧元的政府捐款，以及6万欧元不可退还的行政费用；若有随行家属，还需支付额外费用。此外，申请人还须满足最低资产要求。

这使得马耳他项目难以通过单一的“最低投资额”指标与其他项目进行直接对比。选择租赁房产虽可减少在房地产上的资金占用，但该计划仍涉及相当可观且不可退还的成本；若选择购房，则需要投入更多的资本。

对于那些明确寻求获得马耳他永久居留权的投资者而言，这些成本或许是合理的。但若将其与在其他国家进行的25万欧元投资（以房产、基金份额或公司股权形式持有）进行直接对比，其合理性则相对较低。

哪些欧洲“黄金签证”项目已经关闭？

一些在旧搜索结果中仍频繁出现，但实际上已不再对新申请人开放的项目包括：

西班牙“黄金签证”：已关闭

西班牙已于2025年4月3日起终止其投资者签证计划，结束了这一欧洲最知名的房产类“黄金签证”项目之一。在政策变更生效前提交的申请，受过渡性条款保护。

爱尔兰“移民投资者计划”：已关闭

爱尔兰于2023年2月停止接受“移民投资者计划”的新申请。已获批的项目及系统中现有的申请，则根据过渡性安排继续处理。

荷兰投资者居留途径：已关闭

荷兰也已终止了其专门针对外国投资者的居留途径。对于寻求“黄金签证”的新申请人而言，该项目不应再出现在当前的欧洲“黄金签证”选项清单中。英国“第一层级”（Tier 1）投资者签证：已关闭

自2022年2月起，英国“第一层级”投资者签证通道已不再接受新的首次申请；目前，该通道仅作为一种“存量”路径，仅适用于那些已持有相关合资格身份的人士。

这一关闭举措值得关注，因为在过去较短的时间内，西欧地区一些最广为人知的房产投资及移民通道已相继取消。如果有人参考三四年前的文章来对比各类移民项目，很可能会发现其中提到的不少选项如今已不复存在。

2026年，哪种路径更为合理？

目前，欧洲仍有多种投资者居留方案可供选择，但具体选哪一种，很大程度上取决于投资者倾向于持有何种类型的资产。

对于愿意投资各类基金的投资者而言，葡萄牙是较为合理的选择。意大利则提供了通过初创企业、公司股权或其他金融投资获取居留权的途径；而塞浦路斯和马耳他则适合那些明确寻求永久居留权，且愿意满足其额外条件的申请人。

若目标是直接持有房产，可供选择的方案已远少于过去。

西班牙已关闭其“黄金签证”项目，葡萄牙也不再将房产投资视为符合条件的投资方式。马耳他和塞浦路斯虽然仍涉及房产，但它们实行的是永久居留计划，且各自的成本与要求各不相同；此外，塞浦路斯尚未完全加入申根区。

因此，对于那些明确希望通过房产投资来申请居留权的投资者而言，希腊的优势更为突出。希腊不仅允许直接持有房产，还提供可续期的五年居留许可，且续期时无最低居住要求。其投资门槛包括：特定类型的房产投资（最低25万欧元），以及其他更广泛的房产投资选项（门槛分别为40万欧元和80万欧元）。

不应仅凭最低投资额来做决定。无论是25万欧元的“文化贡献”投资、初创企业投资、基金持有，还是房产购买，其所涉及的资产类型及风险均截然不同。

不过，对于那些本就打算在欧洲置业的人士来说，与几年前相比，希腊如今面临的直接竞争对手已大幅减少。有意通过此途径进行投资的人士，可通过BinyuVisa平台查看希腊“黄金签证”项目目前可供选择的房产资源。