今年，越来越多的客户开始探讨雅典相关事宜，而这不仅仅是为了获取居留权。

今年，越来越多的客户开始关注雅典，而他们的兴趣点远不止于居留权申请。

雅典这座城市本身就极大地增强了投资吸引力。全市范围内正在推进大规模的城市更新与基础设施建设项目，这意味着这些举措对房产价值的提升效应尚未完全显现。

城市更新的范围远超住宅领域。资金正源源不断地投入到地铁线路、街道与公共空间、绿地、体育设施以及更广泛的社区环境改善工程中。

对于投资者而言，把握时机至关重要。鉴于许多项目仍在进行中，现在正是趁社区转型期入场的好时机，而不必等到更新工程全部完工、升值潜力已被充分计入房价之后再行动。

客户投资热点区域：比雷埃夫斯（Piraeus）、卡利地亚（Kallithea）与奥莫尼亚（Omonia）

我们参与的雅典项目大多位于比雷埃夫斯、卡利地亚和奥莫尼亚。我们认为，这三个区域是目前雅典最具资本增值潜力的地段。

这三个区域均属于雅典发展成熟且交通便利的地段，且目前正处于上升期。它们直接受益于正在重塑首都面貌的交通网络扩建、公共空间升级及建筑翻新工程；此时入场的买家将抢占先机，在变革全面到来前完成布局。

比雷埃夫斯（Piraeus）

比雷埃夫斯是希腊最大的港口，也是地中海地区最繁忙的邮轮枢纽之一。2022年10月，地铁3号线延伸段通达比雷埃夫斯市中心，实现了港口与宪法广场（Syntagma）及机场的直通；此外，有轨电车线路也已延伸至该区域。

比雷埃夫斯拥有大量临近水岸的旧式商业与工业建筑。这些建筑正被改建为现代化公寓，恰好契合了“黄金签证”计划中针对改建类房产设定的25万欧元投资门槛。

卡利地亚（Kallithea）

卡利地亚位于市中心与海岸线之间，地铁1号线及沿辛格鲁大道（Syngrou Avenue）运行的有轨电车将其与这两个区域紧密相连。作为雅典人口最稠密的区域之一，这里为投资者提供了充足的长期租户群体。该区域还坐落着集希腊国家图书馆和希腊国家歌剧院于一体的文化中心；其毗邻改造后的法利罗（Faliro）滨水区的地理位置，也进一步提升了该区域对居民及租户的吸引力。

奥莫尼亚（Omonia）

奥莫尼亚是雅典市中心的主要广场之一，也是地铁1号线和2号线的关键换乘枢纽。该广场经重新设计后于2020年重新开放；周边街区遍布着老旧的办公楼和商业建筑，目前正陆续被改建为现代住宅。

该区域距离地铁4号线的新站点“阿卡迪米亚”（Akadimia）仅几步之遥，且处于城市交通网络的核心地带。对于投资者而言，这种“市中心地段”与“持续更新改造”相结合的优势，极具吸引力。

城市更新带来的效应

格利法达（Glyfada）和帕莱奥·法利罗（Palaio Faliro）便是雅典街区在获得投资后实现显著提升的典型范例。

在“希腊黄金签证”政策实施初期，客户仅需25万欧元便能在这些郊区购入一套公寓；如今，这种价格已几乎绝迹。

目前，涉及“商改住”项目的区域多见于新兴潜力街区，而这正是投资机遇所在。

对于追求成熟高端地段的投资者，雅典同样能满足需求。科洛纳基（Kolonaki）、北部郊区以及包括格利法达在内的“雅典里维埃拉”（Athens Riviera）构成了该市豪宅市场的核心，且这些区域均拥有强劲的国际买家需求。

这些地段的房产价格不菲。尽管机遇犹存，但买家需预见其每平方米单价将远高于新兴潜力区域。此外，针对80万欧元档位的“黄金签证”申请，房产的主居住面积须至少达到120平方米，这意味着许多该价位段的优质房源并不符合这一特定要求。

对于我们的大多数客户而言，那些正处于转型升级中的街区往往蕴藏着更具潜力的增长机遇。雅典房地产市场近况如何？

希腊央行数据显示，雅典公寓价格在2025年上涨了6.5%，并在2026年第一季度同比进一步上涨5.2%。

次新房（房龄在五年以内的公寓）领跑市场，其价格在第一季度全国范围内上涨了6.0%。这反映出市场对现代化、节能型房源（主要来自旧房改造和新建项目）的强劲需求。

为满足这一需求，建筑活动正加速回升。希腊统计局（ELSTAT）数据显示，2026年3月建筑许可证发放量同比增长22.3%，获批建筑规模增长38%，而第一季度的建筑总规模同比大幅增长60%。

旅游业构成了需求的另一大来源。希腊央行数据显示，2026年前七个月，希腊共接待游客2043万人次，较上年同期增加近200万人次；旅游收入增长12%，达到135亿欧元。其中，来自英国游客的收入增长23.3%，达29.1亿欧元；来自美国游客的收入增长7.9%，达10.6亿欧元。

一座仍在建设中的城市

负责该项目建设的国有企业 Elliniko Metro 表示，地铁 4 号线全长 12.8 公里，设 15 个站点，线路从 Alsos Veikou 延伸至 Goudi，途经 Exarcheia、Kolonaki 和 Evangelismos 街区。

这一路段是规划中全长 38.2 公里、设 35 个站点的线路的首期工程。建成后，它将为人口稠密的市中心区域提供地铁服务，而这些区域目前主要依赖公交车和现有地铁线路。

从历史上看，地铁线路的延伸往往会提振沿线的住宅需求；雅典地铁 3 号线延伸至比雷埃夫斯（Piraeus）就是一个近期的典型案例。

在南部沿海地区，Ellinikon 前机场地块的重建项目正在增设新的街道、自行车道和大型都市公园，这是该市公共空间投资计划的重要组成部分。

“黄金签证”投资能为城市带来什么

事实证明，与居留权相关的投资能有效改善资金流入的城市。葡萄牙是欧洲最典型的例子。2012 年至 2023 年间，其“黄金签证”计划为葡萄牙房地产市场注入了数十亿欧元的资金，其中很大一部分用于修复里斯本和波尔图的历史建筑；这些投资还助力了街道、公共空间及市中心住宅区的整体改造升级。

希腊的投资计划在引导资金流向方面也采取了类似的策略。其中 25 万欧元的投资门槛仅适用于“商改住”项目（将商业建筑改建为住宅）以及受保护历史建筑的修复工程；这意味着该档次的投资能直接用于盘活老旧或未充分利用的房产资源。

在雅典，这类房产主要集中在 Omonia（奥莫尼亚）、更广泛的市中心区域以及比雷埃夫斯（Piraeus）——而这些区域恰好也是地铁线路延伸和公共空间升级工程的受益地带。

“双速”发展的市场

关于希腊楼市的媒体报道有时会产生误导，因为雅典实际上存在着两个截然不同的房地产市场。

第一个市场是面向本地人的首次购房市场。诸如“My Home II”等政府支持的购房计划，帮助希腊年轻买家购入了房龄较长、价格较低的公寓；这一细分市场的活跃度主要受国内收入水平和抵押贷款情况的影响。

第二类是国际市场，即符合“黄金签证”（Golden Visa）申请条件的房产。该市场主要由海外资本而非希腊本地抵押贷款提供资金支持，且集中于新建项目、旧房改造项目及黄金地段，这些领域的市场需求持续增长。

希腊经济正在增长

宏观经济形势为房地产市场的发展提供了有力支撑。2025年希腊经济增长了2.1%，这已是连续第三年保持这一增速；欧盟委员会预计，2026年和2027年希腊的经济增长率将继续高于欧盟平均水平。

公共财政状况已显著改善。欧盟委员会数据显示，2025年希腊实现了相当于GDP 1.7%的预算盈余，并预计公共债务占GDP的比重将从146.1%降至2027年的134.4%。2025年第四季度，失业率降至8.4%，创下2008年以来的最低水平。

希腊于2023年重获投资级信用评级，并持续提前偿还救助计划期间积累的债务。

为何时机至关重要

希腊政府已宣布计划将非欧盟买家购买住宅房产的房产转让税从3.09%上调至15%，该政策预计将于2027年7月1日生效。该措施尚需议会批准，而在政策生效前签署的购房合同仍将适用现行税率。

以在雅典购买一套价值80万欧元的房产为例，税率调整带来的成本差额约为9.6万欧元。此外，在政策变更前入市，还意味着能在比雷埃夫斯（Piraeus）、卡利地亚（Kallithea）和奥莫尼亚（Omonia）等区域的城市更新进程加速推进之际，抢先布局这些潜力地段。希腊“黄金签证”概览

房地产投资途径分为三个层级：

>>阿提卡（Attica）、塞萨洛尼基（Thessaloniki）、米科诺斯岛（Mykonos）、圣托里尼岛（Santorini）及人口超过3,100人的岛屿，投资额需达到80万欧元；

>>在希腊其他地区，投资额需达到40万欧元；

>>对于将商业建筑改建为住宅或修复受保护历史建筑的项目，投资额为25万欧元。

其他关键考量因素包括：

>>居留许可有效期为五年，只要投资者继续持有房产，即可续签。

>>无最低居住要求，因此对于不打算移居的投资者而言，持有该居留权不会带来生活方式上的负担。

>>配偶、21岁以下子女以及双方父母均可包含在申请中。

>>允许进行长期租赁或向旅游企业出租，但不允许通过在线平台进行短期租赁。

为何此类投资者选择希腊

Binyuvisa自身的客户数据也印证了这一趋势。在我们2025年10月针对美国客户进行的调查中，85.1%的受访者表示政治因素是他们寻求第二居留权的主要动力，76.4%的人将拥有“备选方案”视为主要目标。

针对英国客户的调查显示，72.8%的人提到了政治方面的担忧，59.3%的人关注治安与安全问题。

对于这些客户而言，无论最终是否移居，这种以房产为依托的欧盟居留权都极具价值——尤其是考虑到希腊正处于欧洲最令人瞩目的城市复兴进程之中。

市场概览

雅典正处于蓬勃发展之中。新建的地铁线路、翻新的广场与滨水区，以及大量的建筑改造项目，正在重塑比雷埃夫斯（Piraeus）、卡利地亚（Kallithea）和奥莫尼亚（Omonia）等街区；随着这一转型进程的持续推进，此时入场的投资者将有望从中获益。

帕莱奥·法利罗（Palaio Faliro）和格利法达（Glyfada）等区域充分展示了城市更新如何带来巨大的面貌改观。通过希腊购房移民计划，投资者不仅能获得欧盟居留权，还能抢先把握这一发展机遇；若能在2027年7月之前完成投资，更可锁定当前的房产转让税率。

对于正在比较欧洲各类投资移民项目的客户，我们的顾问团队同时也提供匈牙利和马耳他项目的相关服务。如需了解哪些雅典项目适合您，欢迎咨询binyuvisa的资深顾问。