希腊正准备大幅调整非欧盟公民购买住宅房产的成本。2026年9月，希腊总理基里亚科斯·米佐塔基斯（Kyriakos Mitsotakis）宣布了一项计划，拟将针对非欧盟国家买家的房产转让税从目前的3%提高至15%。

该提案可能会对国际投资者产生重大影响，其中包括“希腊黄金签证”（Greece Golden Visa）的申请人——这是欧洲最知名的投资移民项目之一。

尽管该措施尚未正式立法，且关键细节仍待明确，但这一公告已引发了关于未来通过房地产投资获取希腊居留权所需成本的讨论。

希腊房产税率或将从3%升至15%

目前，希腊的房产转让税通常为房产应税价值的3%，并在此基础上加收市政附加费。根据政府公布的提案，针对非欧盟国家公民买家的税率将提高至15%。

这一消息由总理基里亚科斯·米佐塔基斯于2026年9月在塞萨洛尼基国际博览会上宣布。政府提出该措施旨在缓解因第三国买家需求而给希腊房地产市场带来的压力。

需要强调的是，该提案尚未成为正式法律。最终的立法内容、过渡性条款以及该措施的具体适用范围，将决定新税种的实际执行方式。

以购买一套价值80万欧元房产的投资者为例，按现行3%的税率计算，转让税约为2.4万欧元；若税率升至15%，则税额将达到12万欧元。如果该提案在实施时不针对“黄金签证”投资者设立豁免条款，购房成本将因此增加9.6万欧元。

这对“希腊黄金签证”意味着什么？

该提案与“希腊黄金签证”的关联尤为重要，因为该项目专为第三国国民（即非欧盟或欧洲经济区公民的投资者）设计。

“希腊黄金签证”项目于2013年推出，允许符合条件的非欧盟投资者通过包括房地产在内的合规投资，获得可续期的居留许可。房产投资途径依然是该项目最受欢迎的选项之一。

目前的税收提案并未改变“黄金签证”本身的投资门槛，但可能会增加购买符合条件房产时产生的额外交易成本。

这一点至关重要。最低投资额与购房相关的税费属于整体投资预算中相互独立的组成部分。

希腊“黄金签证”现行投资门槛

自该项目改革以来，最低房地产投资额取决于房产的地理位置和类型。

对于位于高需求区域（包括雅典大都会区、塞萨洛尼基大都会区、米科诺斯岛、圣托里尼岛及某些大型岛屿）的房产，标准最低投资额为80万欧元。

在希腊其他地区，标准投资门槛为40万欧元。

此外，针对特定项目（如将商业或工业房产改建为住宅，以及某些历史建筑），也设有25万欧元的最低投资门槛。

对于按较高门槛购买的符合条件的住宅房产，现行规则还规定了房产面积和用途方面的要求。通过该项目购得的住宅房产通常须满足至少120平方米的面积要求，且不得用于短期租赁。

希腊“黄金签证”的主要优势

尽管购房成本可能增加，但希腊“黄金签证”凭借以下几点，对国际投资者依然极具吸引力。

该项目提供希腊居留许可及在希腊居住的权利，且投资者不会仅仅因为持有该居留许可而自动成为希腊税务居民。

符合条件的家庭成员也可从该项目中受益，这使得希腊“黄金签证”对于寻求更高流动性以及与欧盟建立长期联系的家庭而言，具有特别的价值。

另一大优势在于，该投资与房地产挂钩，而非单纯的捐赠或不可退还的政府出资。根据房产情况和投资策略，投资者持有的资产不仅可能产生租金收益，还具备升值潜力。

不过，持有“黄金签证”并不等同于获得希腊公民身份。入籍需满足单独的归化要求，包括相关的居住和融入社会等条件。

通过购买房产（25万欧元起）获取希腊黄金签证

该希腊“黄金签证”项目由一家在雅典已成功交付14个项目的开发商打造，位于雅典最负盛名的北部富人区——尼亚·埃里特雷亚（Nea Erythraia）。项目紧邻公园，距离基菲西亚（Kifissia）地铁站仅10分钟路程。该区域是众多政界人士和名流的聚居地，环境尊贵且宁静。

该区域通常以销售别墅为主（起价50万欧元），而这一重建项目提供了一个难得的购房机会：仅需25万欧元起即可在此区域购入公寓，并获得希腊居留许可。

用于申请希腊居留许可的项目相关文件将于2026年11月20日准备就绪。项目预计于2028年3月完工。

项目详情与配套设施

37套公寓，面积25至60平方米

层高4.5至6米

全屋精装并配备家电（含洗衣机和电视）

1,380平方米的景观私家庭院

公共游泳池

烧烤区

17个安全停车位

以一套52.8平方米的复式公寓（Loft）为例，预售价格为25万欧元。

具备创收能力的房产

投资回报率（ROI）：3%

该复式公寓的年租金收入：7,500欧元

对于考虑办理希腊“黄金签证”的投资者而言，该项目或许是一个在政策进一步调整前完成合规投资的有力选择。不过，买家在交易前务必核实最终法规、房产资质及总购置成本，切勿盲目仓促下单。