希腊“黄金签证”是一项国家投资计划，旨在向投资者及其家属授予可续期的5年期居留许可。投资者只需在希腊投资房地产、当地企业、公共证券或进行银行存款（投资额至少为25万欧元），即可获得居留权。

该计划条件灵活——申请人无需在希腊居住，也无需通过语言考试即可维持居留身份。

什么是希腊投资居留？

希腊通过政府支持的“黄金签证”计划授予投资居留权。该计划自2014年起实施，规定了外国投资者获取居留许可[1]的条件。

来源：官方第5038/2023号法律：《关于变更授予投资目的居留许可条件的规定》

希腊“黄金签证”向首次投资者授予可续期的5年期居留许可，这是欧洲同类项目中初始有效期最长的许可之一。相比之下，葡萄牙和意大利最初仅签发2年期许可，期满后申请人必须重新准备材料并缴纳政府规费以办理续期。

申请人须向希腊经济投入至少25万欧元方可符合资格。符合条件的投资方式包括购买房产、在希腊银行存款或投资证券。大多数投资者选择购买房产，并通常将其出租以获取被动收入。

家庭成员可包含在同一份申请中。

标准审批周期至少为4个月。

希腊“黄金签证”与其他居留许可的对比

希腊投资居留许可有哪些主要优势？

持有希腊居留许可，您获得的不仅仅是一个地中海地区的居住地，更是一个全家人的安身之所，以及畅行申根区的免签通行权和享受当地公共医疗与教育服务的资格。再加上低廉的生活成本、可观的租金回报、灵活的税务规划以及日益增多的商业机遇，不难理解为何希腊持续吸引着全球投资者。

1. 移居希腊或建立安全避风港

持有希腊居留许可，投资者及其家人可自由出入该国，即便在边境关闭期间也不受限制。这意味着他们既可以随时来希腊度假，也能在紧急情况下将其作为安全避风港。

希腊的生活令人向往。地中海气候带来了漫长的阳光明媚的日子，孕育了崇尚户外生活的文化——从热闹的广场、海滨咖啡馆到山川湖泊与浩瀚大海，应有尽有。此外，希腊还以新鲜的时令食材闻名，其饮食方式被公认为世界上最健康的饮食习惯之一。

希腊拥有悠久的历史、壮丽的海岸线和悠闲的生活节奏，既适合日常生活，也是理想的休憩之地。

2. 家庭成员居留许可

投资者在申请居留许可时，可将配偶、21岁以下子女及双方父母一并纳入申请范围。

若家庭成员未在最初申请时包含在内，也可在投资者获得居留许可后单独申请。

每位家庭成员均会获得独立的居留卡，其有效期及续签条件与主申请人相同。所有持卡人均可在希腊合法居住，享受当地教育与医疗服务，并可在申根区内免签通行。

3. 申根区内免签通行

持有希腊居留许可，投资者可在任意180天周期内免签前往其他申根国家，停留期最长可达90天。无论是航空、海运还是陆路交通，出行都十分便利。因此，希腊“黄金签证”能极大简化在申根区内的商务与个人出行。

雅典和塞萨洛尼基均有频繁的直飞航班连接欧盟主要枢纽城市，前往大多数欧洲首都仅需2至4小时的短途飞行。此外，定期的轮渡航线连接着比雷埃夫斯（Piraeus）、帕特雷（Patras）与希腊各岛屿及意大利，非常适合结合自驾与海路出行的旅客。

4. 高达10%的年投资回报率

投资者可从资产中获得稳定的财务回报；在持有5年后获得永久居留权，或在7年后获得公民身份后，即可出售相关资产。

在持有期间，房地产通常能产生约4.5%的年租金收益率，部分地段甚至可高达10%。

投资基金也能提供类似的年收益率，约为4%至5%。

5. 税务优化

对于成为希腊税务居民的外国投资者，希腊提供极具吸引力的税收优惠政策。根据“非住所地居民”（non-dom）税制，投资者可选择就其全球收入缴纳每年10万欧元的固定税款，无论实际收入金额多少。其近亲属也可享受此政策，每人每年仅需缴纳2万欧元的固定税款。

针对退休人员，希腊推出了一项特别优惠政策：外国养老金收入在长达15年的期限内，按7%的固定税率征税（来源：第4172/2013号法律（所得税法）第5B条）。

 6. 欧盟单一市场的商业机遇

希腊“黄金签证”持有者虽不能受雇工作（即不能作为雇员领取薪资），但可以拥有并经营企业——例如创办公司、担任董事、聘请员工、向客户开具发票以及分配股息利润。

希腊不仅提供了进入欧盟市场的通道，还是连接欧洲、中东和北非的战略枢纽。此外，希腊在旅游与酒店业、物流与航运、农产品与食品、能源以及技术服务等领域也拥有强大的产业优势。

7. 低廉的生活成本

与西欧国家或美国主要城市相比，希腊的生活成本相对较低。其生活费用大约低 30%–40%，房租则比英美两国便宜 70%–80%。

单身人士每月的日常开销约为 790 欧元，而四口之家则需约 2,780 欧元（不含房租）。在雅典，市中心以外的一居室公寓平均租金为 600 欧元，而市中心的三居室公寓租金约为 1,100 欧元。

8. 使用希腊银行服务

无论是居民还是非居民，均可在希腊开设银行账户。对于非居民客户，通常需要亲自前往银行网点并提供额外的证明文件。

持有居留许可会使开户流程更加简便，因为居留许可附带希腊税务识别号（AFM）以及 TAXISnet 系统的访问权限——这是希腊政府用于税务和行政服务的安全在线门户。凭借这些凭证，许多银行现已提供全数字化的开户服务。

银行通常要求提供以下资料：

护照或身份证；

AFM（税务识别号）及税务详情；

地址证明；

电话号码；

收入或职业证明。

若申请在线开户，还需提供 TAXISnet 系统的登录凭证。

9. 优质医疗服务

希腊居留许可持有者可享受该国的公共医疗服务体系。根据《CEOWORLD》杂志发布的“2025年医疗保健指数”，希腊在医疗服务的效率、可负担性和可及性方面，于全球110个国家中排名第28位[6]。

根据“黄金签证”相关规定，投资者必须购买私人医疗保险。该保险涵盖公立及私立医疗机构，确保了更广泛的医疗保障。此类保险的费用约为每年300欧元起。

10. 教育资源

希腊“黄金签证”持有者的子女可享受免费公立教育，学校提供希腊语授课及语言支持服务。国际学校主要集中在雅典和塞萨洛尼基，提供英语或双语课程，年学费在9,000至16,000欧元之间。

在高等教育阶段，欧盟及欧洲经济区（EEA）公民在公立大学攻读本科学位无需缴纳学费。非欧盟学生（包括“黄金签证”持有者家庭）攻读本科课程的年学费为1,500至3,000欧元。硕士课程学费在3,000至7,000欧元之间，部分英语授课项目学费可高达每年12,000欧元。

11. 获取欧盟公民身份

投资者在希腊居住满7年后，可申请希腊公民身份。申请人需证明具备熟练的希腊语能力，并通过涵盖希腊历史、文化及政治体制的考试。

希腊允许双重或多重国籍。除非投资者原籍国法律有相关强制要求，否则投资者无需放弃原有国籍。

获得希腊公民身份即享有欧盟公民的各项完整权利。公民可在任何欧盟国家自由居住和工作，在公立大学免费接受高等教育，参与国家及欧洲议会选举投票，并免签前往全球184个国家和地区。

谁有资格申请希腊“黄金签证”？

任何年满18周岁、无犯罪记录且通过官方尽职调查的人士，均有资格申请希腊“黄金签证”。

可随同申请的家庭成员包括：

>>配偶或在希腊登记并签署了同居协议的事实伴侣；

>>21岁以下的未婚子女；

>>双方父母（无年龄限制）。

>>未婚在读子女若已包含在原始申请中，且在年满21岁前已获得居留许可，则可继续保留该身份直至24岁。若子女继续学业且在经济上仍依赖主申请人，其居留许可将自动续期至24岁；此后虽仍可续期，但须依据一般移民法规办理，而不再作为受抚养人身份续期。

对于事实伴侣而言，申请流程分为两个阶段。首先，主申请人完成房产购买并提交“黄金签证”申请。在获得临时居留证明后，双方即可签署并登记同居协议。随后，伴侣的申请会被纳入主申请人现有的申请案中，从而使双方能够同时获发居留卡。

目前通过购房获取希腊“黄金签证”的规定是怎样的？

根据2024年的改革措施，房地产投资者可以通过三种不同的房产投资途径之一，获得希腊“黄金签证”的申请资格。

来源：第5038/2023号法律第100条（经第5100/2024号法律第64条最新修订）。

所需的最低投资额取决于房产的类型、地理位置及预期用途。

投资门槛

对于位于阿提卡（Attica）大区和塞萨洛尼基（Thessaloniki）地区的房产，以及位于米科诺斯岛（Mykonos）、圣托里尼岛（Santorini）及其他人口超过3,100人的岛屿上的房产，希腊设定了80万欧元的投资门槛。

值得注意的是，这80万欧元的门槛适用于整个阿提卡大区：该行政区域涵盖了雅典市、比雷埃夫斯（Piraeus）以及所有周边市镇（包括基菲西亚、格利法达、马鲁西、武拉、武利亚格梅尼和哈兰德里）。雅典市中心以外的郊区并不适用较低的投资门槛。

雅典已成为房地产投资者的首选目的地。目前，近40%的房产交易涉及外国买家，其中许多人正是为了参与“黄金签证”计划而进行投资。

对于位于知名度较低地区的房产，最低投资额为40万欧元。

针对以下两类房产，适用 25 万欧元的特殊最低投资额要求：

>>拟进行修缮的建筑古迹（修缮工程须在 5 年内完成）；

>>将非住宅类房产改建为住宅类房产（改建工程须在提交“黄金签证”申请前完成）。

对于此类房产，无论位于何地（包括雅典市中心及各岛屿），投资门槛均维持在 25 万欧元，且不受最低面积要求的限制。

按区域划分的投资门槛

购买规则

投资者仅限购买一套新房产，且该房产面积须至少达到120平方米。因此，购买单间公寓（studio）或小型住宅无法获得居留许可。翻新类房产不受上述最低面积限制。

投资者可以个人名义或通过法人实体在希腊境内任何地区购买房产。若通过公司进行购买，须满足以下条件：

>>公司总部必须位于欧盟境内；

>>投资者必须持有该公司100%的股份。

配偶双方可以共同名义购买房产。在此情况下，双方共同投资于同一处房产，且该房产的总价值须达到最低门槛要求。例如，若要在雅典市中心购房，夫妻双方只需购买一套价值至少80万欧元的房产即可。

租赁规定

根据“黄金签证”法规，不允许进行短期租赁（包括通过 Airbnb 等平台安排的短租）。若投资者违反此规定，其居留许可将被撤销，并面临 50,000 欧元的罚款。

不过，投资者仍可通过长期租赁协议获得被动收入，平均年收益率约为 4.4%，部分地区的收益率甚至可高达 10%。

除购房投资外的其他途径

>>租赁酒店或旅游综合体房产。投资者无需购买房产，也可选择租赁酒店客房或旅游综合体内的精装公寓。此类租赁或分时度假协议的期限必须为 10 年。根据所在地区不同，最低投资额要求为 400,000 欧元或 800,000 欧元。

>>继承与赠与。通过继承或获赠价值超过 400,000 欧元或 800,000 欧元的房产，也可获得希腊黄金签证。申请人须通过尽职调查，并提交申请居留许可所需的各项文件。

基金、债券和上市股票可以用于申请希腊“黄金签证”吗？

希腊“黄金签证”计划允许投资者通过证券投资获得申请资格。所需的投资金额取决于所选资产的类型以及申请中包含的家庭成员人数。

具体选项如下：

>>购买共同基金或另类投资基金的份额 —— 35万欧元。

>>购买政府债券 —— 50万欧元。

>>对希腊公司进行资本投资 —— 50万欧元。

>>投资80万欧元，投资者可自行构建投资组合，包含在希腊证券交易所交易的股票或公司债及政府债券。在此情况下，对债券的到期期限没有限制。

希腊“黄金签证”相关的基金主要投资于物流、数据中心、酒店和办公空间等商业地产领域。旅游业的强劲需求支撑了市场对这些领域的持续关注。

基金份额的最低投资额仅为35万欧元，对于希望避免房产维护或翻新等相关责任的投资者而言，这是一个门槛更低的替代方案——这与直接持有房产所需的高昂成本形成了鲜明对比。

在希腊银行开设存款账户如何能获得居留权？

在希腊银行账户中存入大额资金，是获得希腊“黄金签证”居留权的另一种途径。投资者必须将至少50万欧元存入自动续期的定期存款账户中。存款的初始期限为一年。

目前，仅有三个欧盟国家提供以银行存款换取“黄金签证”的政策：希腊、拉脱维亚和安道尔。

申请希腊“黄金签证”需要哪些文件？

若要成功参与希腊“黄金签证”计划，申请人必须提交投资者本人及其家庭成员的相关文件。

所需的基本文件包括：

>>有效的国际护照；

>>身份证；

>>居留许可（如适用）；

>>填写完整的“黄金签证”申请表；

>>健康保险证明；

>>资金来源证明（如银行对账单、雇佣合同等）。

>>若申请包含家庭成员，投资者必须提供在希腊登记的结婚证或伴侣关系证明；子女和父母则需提供出生证明。

其他所需文件取决于所选的投资方式。例如，在购买房产时，申请人必须提供买卖合同、土地登记处的登记证明，以及确认交易不存在法律障碍的证明文件。

获得希腊“黄金签证”需要多长时间？

获得希腊黄金签证所需的时间因投资类型而异。选择投资基金或定期存款方式，至少需要4个月；而选择房产投资方式则耗时较长，整个流程至少需要6个月。

以下是以房产投资方式为例的详细申请步骤指南。

1、1天

初步尽职调查

在此阶段，投资者需接受初步审查，包括核查国际法律与商业信息数据库，以及检索互联网上是否存在任何负面或不利信息。

这项由Binyuvisa进行的初步尽职调查，有助于将申请被拒的风险降至仅 1%。

2、1周以上

选定拟购房产

房产选定阶段通常耗时一周以上。Binyuvisa的专家会协助投资者挑选符合其目标与预算的房产。他们直接与可靠的希腊开发商合作，并提供包含 200 多个符合投资条件项目的房源库供客户选择。

3、1周以上

准备必要文件

需为每位家庭成员填写一份包含个人信息的表格。在填写表格时，必须备齐清单上列出的所有文件，以确保信息准确无误并顺利提交后续申请。

4、最长1周

获取希腊税务编号

在希腊，获取税务编号对于包括房产购买在内的重大交易至关重要。

律师将提交必要的申请及文件以注册税务编号。通常，该编号会在 3 至 7 个工作日内签发。

5、1个月以上

购买房产

外国人购买希腊房产的过程通常需要一个多月。该流程始于投资者签署初步购房协议并支付 10% 的定金。随后，法律专家起草最终买卖合同，并由公证人见证签署。

购房协议既可由投资者本人签署，也可由其授权的法律代表代为签署。签署完成后，律师会将合同提交至土地登记处和地籍局进行登记，并获取房产登记证书。

买家将收到全套经翻译和认证的房产文件。

6、1天

申请居留许可

“黄金签证”申请通过在线方式提交。提交申请后，投资者将获得一份有效期为 1 年的证明文件，允许其在正式居留许可签发前在希腊停留。居留许可申请费用为：主申请人 2,000 欧元，随行成年家庭成员每人 150 欧元；18 岁以下儿童免收费用。

7、提交生物识别信息

通常在提交居留申请后的 1—2 周内即可预约采集生物识别信息。

申请人必须提交生物识别信息（包括照片和指纹）方可获发居留许可卡。

为完成此步骤而入境希腊时，可能需要签证，具体取决于投资方式：

若投资者购买了房产，可使用旅游签证；

若通过其他方式进行投资，则需申请国家 D 类签证。

8、3 个月以上

领取居留许可卡

投资者可亲自或委托律师领取居留许可卡。领取时，投资者需出示国际护照并取回居留许可申请证明。

9、每 5 年一次

续签居留许可

居留许可有效期为 5 年。如需续签，须在当前许可到期前 2 个月内提交申请及必要文件。续签要求申请人继续持有相关房产或投资资产。

2026年希腊“黄金签证”项目的热度如何？

自该项目于2014年启动以来，希腊已向投资者及其家庭成员签发了近9万份“黄金签证”居留许可（涵盖首次获批及续签）。

在2025年3月至2026年3月期间，该项目持续活跃，共收到7,379份“黄金签证”投资申请，其中包括6,199份首次申请和1,180份续签申请。

同期，根据审批月份统计，希腊当局共签发了13,127份投资者居留许可，其中包括10,212份首次获批许可和2,915份续签许可。

在续签申请人中，主要国籍构成基本保持不变：

中国 — 65.6%；

土耳其 — 7.4%；

俄罗斯 — 6.2%；

伊朗 — 3.2%；

埃及 — 2.9%；

黎巴嫩 — 2.6%。

截至2025年2月，来自英国和美国的申请人对该项目的兴趣也有所增加。。

“黄金签证”投资者会成为希腊税务居民吗？

当投资者每年在希腊居住至少183天时，即成为希腊税务居民。若要获得正式的税务居民身份，他们必须向希腊税务部门提出申请。

>>希腊房产税

希腊房产买家除了支付房产购买价格外，还需预留资金用于支付各项税费。

二手房交易需缴纳3.09%的房产转让税；直接向开发商购买的新建房产则需缴纳24%的增值税（VAT）。

不过，目前大多数开发商选择适用增值税暂缓征收政策，这意味着买家只需缴纳较低的3.09%转让税。这一优惠税率适用于在2026年12月31日之前购买的新建房产。

其他常规费用包括：

1.5%的律师费；

0.5%的地籍登记费；

0.3%的工程师评估费。

费用总计估算：这些额外费用约占房产价值的5.5%。例如，购买一套价值40万欧元的房产，将产生约2.2万欧元的额外费用。

>>针对基金持有人的希腊税收

股息。希腊税务居民从国内及国外公司获得的股息需缴纳5%的预扣税。该规定同样适用于大多数基金分红。

利息收入。标准预扣税率为15%。然而，根据第5193/2025号法律[11]引入的变更，希腊税务居民从上市企业债券获得的利息适用5%的优惠税率。

>>资本利得税率因基金类型而异：

受欧盟监管的基金——个人投资者的收益通常免税；

第三国基金——收益通常按15%征税，除非适用双重征税协定。总体而言，与葡萄牙和匈牙利相比，这对基金投资者而言是实际税率最低且合规要求最简单的方案。

>>特殊税收制度

希腊为选择移居并成为希腊税务居民的富裕人士提供一种“非住所地”（non-domicile）税收制度。

主要特点包括：

>针对境外收入征收固定税：每年10万欧元。参与者无需按标准累进税率对全球收入纳税，而是每年缴纳固定的10万欧元——无论境外收入的实际金额为多少。

>适用期限：最长可达15年（连续）。

>家庭成员纳入：可增加近亲属，每人每年需额外缴纳2万欧元。

>投资要求：申请人必须在希腊进行至少50万欧元的投资（例如投资房地产、企业或债券）方可符合资格。该投资必须在加入该税收制度后的3年内完成。

>资格条件：申请人在申请前的8年内，有7年不得为希腊税务居民。

若不适用此优惠制度，全球收入将按累进税率征税，最高税率可达45%。

在提供“黄金签证”计划的国家中，仅意大利也为新居民提供类似的特殊税收制度。然而，意大利针对境外收入征收的年度固定税额显著高于希腊——意大利为30万欧元，而希腊仅为10万欧元。

获得“黄金签证”后，通往希腊公民身份的途径是怎样的？

入籍途径。投资者无需永久居住在希腊即可维持居留许可。然而，若要获得希腊公民身份，他们必须在希腊连续居住至少7年。

整个过程始于获得为期5年的“黄金签证”并移居希腊。在连续居住5年后，投资者既可以选择续签居留许可，也可以申请欧盟长期居民（LTR）身份。这一步至关重要，因为只有持有LTR身份的人才有资格申请公民身份。

一旦获得LTR身份，且投资者在希腊的合法连续居住时间总计达到7年，他们便有资格通过归化程序申请希腊护照。申请人需要满足以下条件：

>>通过希腊语水平测试；

>>通过历史知识考试；

>>进行效忠宣誓；

>>确认不会对希腊公民的生命或健康构成威胁；

>>证明拥有稳定收入；

>>承诺不申请失业救济金；

>>支付700欧元的申请费。

>>主申请人的未成年子女若在希腊永久居住，可自动获得希腊公民身份。

希腊允许双重国籍，因此投资者无需放弃其原有国籍的护照。

更快的途径。外国人可以通过与希腊公民结婚，更快捷地获得希腊永久居留权和公民身份。在这种情况下，居住满3年后即可申请永久居留权，居住满5年后即可申请公民身份。

希腊“黄金签证”项目要点

1.希腊“黄金签证”是一项投资移民计划，允许投资者及其家属通过对希腊经济进行重大投资来获得该国居留许可。

2.主要途径是购买价值至少25万欧元的房产，此外也有证券投资和银行存款等其他选项。

3.投资者通过投资基金可获得4%至5%的收益，而房地产投资的收益率最高可达10%。

4.获得希腊居留权可带来诸多益处，例如税务优化机会、免签出行以及享受公共医疗服务。

5.在希腊居住满7年后，投资者可能有资格申请入籍，并可保留双重国籍。

Binyuvisa是一家专业移民机构，专门从事欧盟、加勒比地区、亚洲及中东地区的投资入籍与居留项目。欢迎利用我们13年的全球专业经验——立即预约我们的投资项目专家进行咨询。