希腊正准备对其针对非欧盟买家的住宅房产交易税收政策进行重大调整。

希腊总理基里亚科斯·米佐塔基斯（Kyriakos Mitsotakis）最初宣布计划将非欧盟买家的房产转让税从3%提高到15%，并初步将实施时间定于2027年1月。希腊国家经济与财政部随后提供了更多细节，目前的提案指向2027年7月1日这一实施日期。

尽管拟议的生效日期为2027年7月1日，但最终立法仍需明确过渡期规则，包括如何处理预订、定金、初步协议以及已在进行中的交易。

该措施与通过房产投资获取希腊“黄金签证”的投资者尤为相关，因为许多投资者将受到该政策的影响。不过，15%的税率尚未生效，最终立法和过渡性条款也尚未公布。

**拟议的房产转让税调整意味着什么？**

目前，希腊房产买家需缴纳3%的房产转让税（若计入市政附加费，实际税率约为3.09%）。这是一项在购房时一次性缴纳的税款，与年度房产税（ENFIA）不同。

根据当前提案，非欧盟及非欧洲经济区（EEA）买家购买住宅房产的税率将提高至15%。在希腊的长期居民，以及商业地产、土地和其他类型的房地产，将不适用此项新规。

**按新税率计算，希腊“黄金签证”房产投资的成本会有多大变化？**

如果政府官方方案中概述的15%税率最终立法通过，且未针对相关的“黄金签证”住宅投资出台特定豁免政策，那么成本差异将相当可观。

以一套价值80万欧元的“黄金签证”房产为例，按3%的税率计算，转让税约为2.4万欧元；若税率升至15%，该税额将增至12万欧元，两者相差约9.6万欧元。

对于40万欧元的投资，这一差额约为4.8万欧元。若通过房产改造或修复途径进行25万欧元的投资，其差额可能约为3万欧元。

上述数字并不代表当前的“黄金签证”相关成本。它们旨在说明：如果拟议的15%税率最终立法通过，且在无豁免的情况下适用于相关的“黄金签证”投资，将会产生怎样的潜在额外税收负担。

“黄金签证”投资者可能面临哪些变化？

根据官方方案，该措施将适用于欧盟及欧洲经济区（EEA）以外的第三国国民购买希腊住宅房产的行为；希腊长期居民则不在适用范围内。

这意味着，对于那些考虑通过购买住宅房产来申请希腊“黄金签证”的第三国国民而言，该措施直接相关。不过，针对不同类型的“黄金签证”房产将如何具体处理，还需等待最终立法及实施细则发布后才能明确。

因此，对投资者而言，关键问题不仅仅在于税率是否为15%，更在于该政策适用于哪些交易、何时生效以及适用何种过渡性规则。

投资者目前应关注什么？

鉴于拟定的生效日期为2027年7月1日，对于已在考虑希腊投资的投资者来说，把握交易时机变得愈发重要。

这一点对于期房及开发类项目尤为关键。在2026年选定或预订房产，并不意味着产权过户也能在2026年完成。视具体项目而定，房产可能要等到2027年才具备过户条件。

与此同时，符合“黄金签证”要求且地段优越、价格合理的房源并非无限。投资者目前仍有机会参与在现有税收环境下推出的项目，包括那些价格极具吸引力且具备良好投资基本面的房产。

因此，未来几个月的优势在于能否尽早发掘优质投资机会，并从价格、地段、租赁潜力以及切合实际的交易时间表等多个维度进行综合评估。

为何产权过户的时间节点至关重要？

对于正在评估希腊房产或开发项目的投资者而言，最新公告使得“预计产权过户日期”成为尽职调查中愈发重要的一环。

在2026年选定或预订房产，并不能保证产权过户能在同年内完成。对于开发类项目，这一点尤为重要，因为项目的竣工及产权具备过户条件的时间可能会延后至2027年。

随着2027年7月1日被确定为拟定生效日期，这一时间表已变得更加明确。然而，政府尚未公布新规将如何处理预订、定金、初步协议或已在进行中的交易。因此，投资者在启动收购流程之初，就应考量房产预计何时具备过户条件，以及实际完成产权转让的预期时间。

对于已将目光投向希腊的投资者而言，未来几个月是考察现有项目、评估价格及规划交易时间表的关键时期。其目的并非因潜在的税收政策变动而仓促投资，而是为了避免因单纯等待新法规细节最终敲定，而错失优质的投资良机。

希腊住房政策将如何影响“黄金签证”计划？

希腊政府表示，此项措施旨在抑制来自非欧盟国家公民的额外住房需求，缓解房价上涨压力，并改善当地居民的住房获取条件。

然而，从希腊黄金签证计划的角度来看，各类房产投资项目之间存在差异。

部分25万欧元的“黄金签证”投资途径涉及将商业地产改建为住宅，或修缮符合条件的历史建筑。在某些情况下，此类投资能增加住宅供应量，而非与当地买家争夺现有的存量房源。

官方政策方案明确将商业地产、土地及其他类型的房地产排除在拟议的税率上调范围之外。因此，随着具体实施细则的逐步明确，涉及“商业改住宅”的25万欧元“黄金签证”投资途径将如何适用新税制，将成为值得密切关注的重点。

来自欧盟以外的房地产投资规模有多大？

官方数据也为非欧盟投资者在希腊房地产市场的投资规模提供了一些背景信息。

根据该部委的介绍，2025年希腊房地产领域的净外国直接投资额约为20.6亿欧元，其中约12.2亿欧元来自欧盟以外的投资者。同年，来自土耳其的房地产投资额达到2.14亿欧元。

希腊“黄金签证”投资者现在应该怎么做？

拟议的15%税率幅度不容忽视，在进行投资规划时必须将其纳入考量。官方方案中设定的2027年7月1日这一时间节点，为有意向的投资者提供了更明确的时间规划依据。投资者不应孤立地看待税收政策的变更，而应综合考量预计的产权过户日期、房产属性以及现行税收政策可能继续适用的条件。

这一点对于房地产开发项目尤为重要，因为这类项目的产权就绪时间可能会推迟至2027年7月1日之后，且适宜房产的供应情况也可能随时间推移而发生变化。

为申请“黄金签证”而购置的房产同时也是一项投资资产。因此，在评估潜在税务成本的同时，还应考量地理位置、公允市场价值、租赁潜力、转售前景以及产权过户时间等因素。

作为我们独立咨询服务的一部分，Binyuvisa与希腊当地20多家值得信赖的房地产开发商建立了合作关系，这使我们能够根据每位投资者的预算、目标和时间安排，对不同地段、项目及投资模式进行比较分析。我们的目标不仅是寻找符合“黄金签证”要求的房产，更是要发掘兼具投资价值的优质方案。

我们持续密切关注希腊在立法及实务操作层面的最新动态。如果您正在考虑申请希腊“黄金签证”，欢迎咨询我们的团队，了解当前可供选择的房产，并评估投资时机可能对您的选择产生的影响。