经过一年多的翘首期盼，希腊正式发布了第214926/2025号部长令，对希腊黄金签证计划做出了期待已久的澄清。

这项于2025年11月11日在政府公报上发布的新规，完善了近期对《移民法》（第5038/2023号法律）第100条修正案的法律框架，最终确定了黄金签证的所有细节，这对房地产投资者和业内人士而言都是一个至关重要的时刻。

新决定对投资者意味着什么

希腊黄金签证仍然是欧洲最受欢迎的投资居留项目之一，它为投资希腊房地产的非欧盟公民提供5年可续签的居留许可。

然而，自2024年立法更新以来，投资者一直在等待政府明确每类符合条件的投资所需的具体支持文件和认证要求。

希腊黄金签证的最新动态在于部长级决定214926/2025的发布，该决定最终澄清了这些问题。

它概述了所有房地产黄金签证申请所需的更新文件清单，涵盖从标准房产购买到商业改住宅以及列入名录的历史建筑等各种情况。

简化房产改建认证流程

希腊黄金签证的25万欧元选项（涉及购买已从商业用途改建为住宅用途的房产）现在有了明确且简化的认证流程。

根据新规，投资者现在可以通过标准化的工程师技术报告来证明用途变更。

该报告必须：

1.确认用途变更发生在2024年4月5日之后，即第5100/2024号法律第64条生效之日。

2.提供相关的建筑许可证、小型建筑许可或文件更新，以证明用途变更。

3.附上相关部委预先批准的官方文件，确保所有报告一致且易于核实。

4.对于原工业建筑，工程师还必须确认过去五年内未进行过任何工业活动，这可以通过断电证明、E2表格或税务机关文件来验证。

这一标准化大大简化了流程，有助于减少根据修订框架提交的待处理申请的积压。

关于列入名录（遗产）建筑的新规定

希腊黄金签证的第二项新举措是对投资列入名录的建筑（也称为遗产或受保护建筑）的重要澄清。

律师在公证人出具的证明包含以下内容后，即可着手办理申请：

1.政府公报编号，确认该房产的“列入名录”状态；

2.对该房产进行的任何改建或扩建的详细信息（例如，扩建部分或在同一地块上新建的独立建筑）。

3.首次续期时，投资者必须提交一份工程师报告，确认修复或重建工作已全部完成，从而提供法律保证，证明该投资符合所有保护要求。

其他重要更新

该决定还重申了2024年第5100号法律中已引入的几项实用性更新：

1.简化手续：投资者现在可以在签署契约后立即申请希腊黄金签证，即使土地登记流程尚未完全完成。在这种情况下，您只需证明契约已提交或提供律师证明，确认已提出登记申请。最终证明仅在续签时需要。

2.最低120平方米规定：对于某些类别，例如40万欧元和80万欧元的房地产投资，房产的主要居住面积必须至少为120平方米。

3.公司所有权：如果房产是通过公司购买的，投资者必须拥有该公司100%的股份。

4.禁止短期出租：对于2024年4月5日之后购置的房产，续签时需提交一份声明，确认该房产未曾用于Airbnb等短期出租平台。

这些调整旨在使希腊黄金签证流程更加透明和精简，以配合希腊日益增长的吸引国际投资的意愿。

为何此事至关重要

这项部长级决定标志着新黄金签证政策的框架最终敲定。

通过正式确定所有技术细节和文件模板，希腊政府消除了此前导致数百份申请停滞的不确定性。

对于投资者、开发商和法律专业人士而言，这意味着：希腊黄金签证已全面重新开放，这得益于希腊政府迅速减少了申请积压。

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