希腊计划自2027年7月起对非欧盟买家征收15%的转让税，这将使“黄金签证”购房成本增加高达9.6万欧元。

希腊计划将针对欧盟以外买家的房产转让税从 3.09% 提高至 15%，该调整预计将于 2027 年 7 月 1 日起生效。

希腊总理基里亚科斯·米佐塔基斯（Kyriakos Mitsotakis）在塞萨洛尼基国际博览会上宣布了这一措施，作为总额 22 亿欧元的住房一揽子计划的一部分。该计划还包括 20 亿欧元的抵押贷款补贴、分阶段降低电费以及取消小型定居点的 ENFIA 房产税。政府表示，此举旨在缓解外国需求对住宅价格造成的压力。

此次税率上调仅适用于住宅房产。写字楼、零售商铺、仓库、酒店及开发用地的税率对所有买家均保持在 3.09% 不变；此外，希腊“黄金签证”计划中的基金投资和银行存款投资途径也完全不受该措施影响。

参与希腊“黄金签证”计划的房地产投资者均为非欧盟国家公民，因此，除非最终立法规定了豁免条款，否则新的税率将适用于所有通过房产投资途径申请的人士。

该计划本身的其他方面均保持不变。投资门槛、居留权及资格认定规则维持原样；发生变化的仅是截止日期之后完成购房交易所需的成本。

税率上调带来的具体金额变化（以欧元计）

房产转让税的计算基数为“商定价格”与“政府评估的客观价值”中的较高者，且须在公证人签署契约之前缴纳。

在 25 万欧元投资档位（涵盖“商改住”项目及受保护历史建筑的修复项目）中，税额将从约 7,700 欧元升至 37,500 欧元，即额外增加约 30,000 欧元成本。

在 400,000 欧元投资档位（适用于希腊大部分地区）中，税额将从约 12,400 欧元升至 60,000 欧元，增幅近 48,000 欧元。

在 800,000 欧元投资档位（适用于雅典、塞萨洛尼基及大型岛屿）中，税额将从约 24,700 欧元升至 120,000 欧元，单笔交易将增加约 96,000 欧元成本。因此，进入25万欧元门槛所需的总资金将从约25.77万欧元升至28.75万欧元，而最高门槛所需的资金将从约82.47万欧元升至92万欧元。

为何未来几个月至关重要

3.09%的税率适用于该措施生效前签署的任何房产契约。仅凭预订、初步协议或已支付定金并不能锁定该税率；买家必须在2027年7月之前完成交易，而不仅仅是达成购买意向。

完成房产过户涉及一系列必要步骤，包括获取希腊税务编号、开设希腊银行账户、进行资金来源审查以及产权尽职调查。无法亲自前往希腊的买家还需要为此起草一份授权委托书。对于在雅典购房的客户，我们的顾问通常预留数月时间来完成这一流程，而当市场需求增加时，所需时间也会相应延长。

预计在政策变更前，市场需求将会上升。目前，符合25万欧元门槛要求且具备高品质、高流动性的房产已相对稀缺；这是因为雅典的此类改造房产交易价格通常集中在25万至32万欧元这一狭窄区间内，且可供改造的商业建筑存量无法得到补充。据估计，雅典大都会区未来计划改造的住宅数量约为3,000至5,000套。

该措施尚未正式立法。在任何新税率生效之前，议会必须对法案进行表决，且法律必须正式颁布；此外，希腊将于2027年春季举行全国大选。在此之前，税率将维持在3.09%，相关政策通道也将保持开放。

2026年希腊“黄金签证”概览

希腊黄金签证计划为投资者及其家属提供可续期的五年期居留权，且无最低居住要求；它是欧洲最受欢迎的“投资移民”项目之一。在满足常规要求的前提下，持有居留权满七年后可申请入籍。

房地产投资途径分为三个档次：符合条件的“商改住”项目及历史保护建筑修缮项目投资额为25万欧元；大多数地区投资门槛为40万欧元；而在阿提卡（Attica）大区、塞萨洛尼基（Thessaloniki）及人口超过3100人的岛屿，投资门槛则为80万欧元。不愿持有房产的投资者，也可通过认购希腊投资基金或进行银行存款的方式获得资格，这两种方式均不受房产转让税政策调整的影响。

正在权衡希腊与其他欧洲投资移民项目的投资者，可将其与葡萄牙“黄金签证”基金投资途径、匈牙利“黄金签证”及马耳他居留权项目进行比较——La Vida均提供上述项目的咨询与办理服务。若目标是获取第二国籍而非仅仅是居留权，投资者可考虑加勒比地区的投资入籍项目，包括格林纳达、安提瓜和巴布达、圣基茨和尼维斯、圣卢西亚及多米尼克。

总结

希腊依然是欧洲最具吸引力的居留权项目之一；拟议中的转让税调整仅改变了购房的成本计算，并未动摇该项目本身的价值。在2027年7月之前完成交易的买家仍可享受现行3.09%的税率；无论议会最终做出何种决定，基金投资和银行存款这两种途径均不受影响。

自希腊“黄金签证”计划启动以来，Binyuvisa的顾问团队一直致力于协助投资者办理相关事宜，能够全程把控从房产选定、尽职调查到居留权申请的各个环节。欢迎联系我们的专家团队，探讨您的时间规划及最适合您的投资途径。