探索2026年希腊租赁市场，了解最新的租金增长情况、区域价格差异、住房供应以及租户需求。

看看雅典、塞萨洛尼基及其他地区当前的趋势，对房地产投资者而言意味着什么。

希腊租赁市场在进入2026年时，租金仍在持续上涨，尽管不同地区之间的增长速度存在显著差异。

欧盟统计局（Eurostat）的数据显示，2026年第一季度希腊租金较2025年全年平均水平上涨了5.0%；从这一指标来看，希腊属于欧盟内租金涨幅最快的市场之一。

近期关于“挂牌租金”的数据则呈现出更为复杂的局面。根据当地房地产数据，2026年第二季度，希腊全国住宅挂牌租金同比上涨了1.3%。其中，阿提卡（Attica）地区的涨幅为4.5%，而塞萨洛尼基（Thessaloniki）的涨幅则达到6.6%。

这两组数据衡量的是市场的不同侧面：欧盟统计局的指数追踪的是实际支付的租金（基于具有代表性的租赁住房样本），而当地市场数据衡量的是挂牌租金。综合来看，这些数据既反映出租金持续承压，也揭示了现有租约、新挂牌房源以及不同地区之间存在的明显差异。

对于房地产投资者而言，这些区域差异正变得愈发重要，尤其是对于那些寻求与“希腊黄金签证”项目相匹配的租赁投资机会的人群来说。

2026年希腊租赁市场概况

希腊的租赁需求高度集中在雅典、塞萨洛尼基、主要就业中心、大学周边区域以及成熟的旅游市场。

与此同时，在许多地区，真正可供长期租赁的房源数量未能跟上需求增长的步伐。

这种短缺并不意味着希腊缺乏住房。

希腊议会预算办公室（Parliamentary Budget Office）分析的数据显示，在2021年人口普查时，希腊全国共有超过650万套住宅，其中约34.5%被登记为“空置”。

然而，这些空置房源中，有很大一部分并未真正投入租赁市场供租客选择。

2011年至2021年间，可供长期租赁的空置房源存量减少了10.4%。同期，既未挂牌出售也未挂牌出租的空置房屋数量，从约171万套增加到了181万套。

因此，租赁市场所承受的压力，部分源于希腊的住房总存量与实际可供长期租户选择的房源数量之间的巨大差距。

希腊哪些地区的租金最高？

租金水平最高的市场集中在基克拉泽斯群岛（Cyclades）和阿提卡（Attica）地区，尤其是雅典沿海地带（Athens Riviera）以及市中心的核心区域。

根据当地数据，2026年第二季度的平均挂牌租金如下：

区域 /平均挂牌租金

基克拉泽斯群岛/ 14.4欧元/平方米

雅典南部/ 13.3欧元/平方米

雅典市中心/ 12.0欧元/平方米

雅典北部/ 11.8欧元/平方米

莱夫卡达/（Lefkada） 11.8欧元/平方米

基克拉泽斯群岛（Cyclades）在全国排名中位居前列，但对于热门岛屿的租金数据，解读时需保持谨慎。受季节性需求、旅游业以及短期住宿供应情况的影响，岛屿租赁市场的表现可能与全年型城市市场存在显著差异。

雅典南部地区则更直观地反映了持续的都市需求。雅典沿海地带（Athens Riviera）既靠近雅典市中心，又享有滨海生活环境；该区域土地资源有限，住宅地产价值处于全国最高水平之列。

在市场的另一端，希腊大陆部分地区的租金报价则要低得多。当地数据显示，佩拉（Pella）、基尔基斯（Kilkis）和格雷韦纳（Grevena）的平均租金分别约为每平方米4.6欧元、4.7欧元和5.0欧元。

这些地区之间的巨大差异表明，对于正在选址的投资者而言，全国平均租金水平的参考价值十分有限。

雅典租赁市场

雅典的租金水平在希腊名列前茅，但各区域间的差异十分显著。

根据当地市场数据，2026年第二季度，武利亚格梅尼（Vouliagmeni）的平均挂牌租金约为22欧元/平方米。其他高租金区域包括：

科洛纳基（Kolonaki）和利卡维托斯（Lycabettus）：约17.9欧元/平方米

帕莱奥·普西基科（Paleo Psychiko）：约17.4欧元/平方米

武拉（Voula）：约17.4欧元/平方米

格利法达（Glyfada）：约16.5欧元/平方米

与市中心那些租金更亲民的区域相比，这些地段面向的是不同的租赁市场。

武利亚格梅尼、武拉和格利法达吸引的是那些希望靠近“雅典里维埃拉”（Athens Riviera）、寻求更大居住空间、较新房产项目以及高端居住环境的租客。科洛纳基和利卡维托斯之所以租金高昂，则是因为它们地处市中心，且早已形成了成熟的高端市场。

高租金并不一定意味着这些区域是获取租金收益的最理想选择。由于这些地区的购房价格同样处于希腊最高水平，业主的总投资收益率可能会因此受到压缩。

雅典的其他区域或许能在购房成本与租赁需求之间实现更好的平衡，特别是在那些交通便利、且以小型公寓为主的市中心地段。

塞萨洛尼基租赁市场

2026年第二季度，塞萨洛尼基（Thessaloniki）的挂牌租金增长速度超过了阿提卡（Attica）地区。

当地市场数据显示，住宅挂牌租金同比上涨了6.6%，而阿提卡地区和希腊全国的同比涨幅分别为4.5%和1.3%。

该市拥有多元化的长期租赁需求来源，包括学生、本地就业人员、年轻职场人士，以及选择租房而非购房的家庭。

其中，小型房产所占比重尤为突出。

据希腊房地产中介反映，2025年塞萨洛尼基市场中，63.1%的租赁房源面积不超过50平方米。对于那些着眼于长期租户而非高端房产的投资者而言，塞萨洛尼基呈现出的特点，与雅典里维埃拉（Athens Riviera）那些最昂贵的区域有所不同。

租户都在租什么样的房子？

希腊2025年的房产租赁数据，为我们了解市场上流通的房产类型提供了有价值的参考。

在全国范围内，44.7%的租赁房产面积在50平方米及以下；另有21.9%的房产面积在51至75平方米之间。

租赁房源的房龄同样引人注目——全国约74.1%的租赁房产房龄超过20年。

在阿提卡（Attica）地区，这一比例高达84.9%；在塞萨洛尼基（Thessaloniki），该比例也达到了83.7%。

因此，希腊的租赁市场呈现出这样的特点：老旧公寓在现有房源中占据了很大比例，尤其是在该国最大的两座城市。

对于买家而言，房产的状况与地理位置同样重要。虽然老旧房产的购置成本可能较低，但后续的翻新需求、能源效率、建筑状况以及日常维护等因素，都会影响将其投入租赁市场后的最终成本。

在交通便利且全年需求旺盛的地区，经过翻新的小型公寓往往比月租金更高的大户型房产，更能吸引广泛的租户群体。

为何租赁房源依然紧缺？

希腊租赁房源短缺的原因有多种。

在金融危机期间，住房建设大幅下滑，且在此后多年里一直处于低迷状态。尽管住宅投资已有所回升，但该国大部分存量住房依然较为老旧。

此外，还有相当数量的住宅处于闲置状态。

议会预算办公室（Parliamentary Budget Office）对存量住房的分析显示，在2011年至2021年间，尽管住宅总数有所增加，但可供长期租赁的空置房源数量却反而下降了。

在一些热门地区——尤其是雅典市中心及依赖旅游业的区域——短期租赁（如短租民宿）也挤占了原本可用于传统长期租赁的房源。这只是导致供应问题的原因之一，而非全部原因。

对此，希腊政府已采取相关措施，旨在促使闲置房产重新进入长期租赁市场。目前有一项措施规定，若符合条件的业主将此前空置的房屋或曾用于短期住宿的房产转为长期出租，即可享受租金收入免税待遇（前提是需满足该计划设定的条件并遵守相关期限要求）。

这些政策表明，长期租赁住房的供应问题在希腊已演变为一个经济与政治议题。

租金可负担性

租金的持续上涨也受到了一定限制，无法无止境地攀升。

据欧盟统计局（Eurostat）报告，2024年希腊家庭平均将可支配收入的36%用于住房支出，这一比例在欧盟成员国中位居首位。

在希腊各城市，有29%的人口所处的家庭，其住房支出超过了可支配收入的40%。

在评估租赁需求时，这些数据至关重要。

虽然住房供应短缺能够支撑租金水平，但房东的定价仍需考量当地租户的预算承受能力。对于那些主要依赖本地薪资水平的区域，其租金持续上涨的空间，可能不及那些由高收入专业人士、国际租户或其他需求来源所支撑的市场。

因此，租户构成（即租户群体特征）是评估租赁房产时的一个重要考量因素。

希腊的租金收益率

目前，可靠的官方租金收益率数据较为有限。

根据商业机构的估算，希腊住宅市场的总租金收益率通常处于个位数区间（中段），且不同区域和房产类型之间存在显著差异。

这些数据仅供参考，不应被视为预期回报。总收益率未扣除税费、管理成本、维护费用、翻新支出、空置期损失以及其他持有成本。

与此同时，购房价格也在持续上涨。希腊银行（Bank of Greece）的数据显示，2026年第一季度，全国公寓价格同比上涨5.7%；其中，雅典上涨5.2%，塞萨洛尼基上涨6.4%。

因此，在某些地区，房价的上涨速度已超过了租金的涨幅。

对于投资者而言，租金收益应针对具体房产进行评估，而非简单地依据全国平均水平或整体租金增长数据进行推断。

房产投资与希腊租赁市场

希腊的租赁市场为购房者提供了多种不同的选择。

雅典里维埃拉（Athens Riviera）的黄金地段租金价值较高，属于希腊房价最昂贵的住宅市场之一。雅典市中心则提供了更为多样的房价选择和租户群体。塞萨洛尼基既拥有庞大的城市人口，近期租金增长也较为强劲，且对小型住宅的需求十分显著。在海岛市场，房产挂牌租金可能很高，但投资者必须考虑季节性因素，并区分短期的旅游需求与全年稳定的租赁需求。

从供应层面来看，那些能够将可投入使用的房源推向市场的买家更具优势。希腊虽然拥有庞大的存量房，但其中许多房产年代久远、处于空置状态，或无法用于长期租赁。因此，若房产地段优越且状况良好，便能在适宜租赁的房源相对有限的市场中脱颖而出。

对于那些将希腊房地产纳入其更广泛投资或居留规划的国际买家而言，这一点尤为重要。

投资者需要综合考量房产价值、租赁需求、居留资格、合规用途以及预期持有期。房价最昂贵的区域未必就是租赁投资回报最理想的区域；即便某些地段的挂牌租金最高，在扣除购房成本和持有成本后，其实际回报率反而可能较低。

对于以获取长期租金收益为目标的买家而言，最优质的投资机会往往具备以下特征：拥有明确的租客群体、合理的购房成本，以及全年持续的租赁需求。

希腊长期面临可供租赁房源短缺的问题，这使得相关房产的市场需求远不止于短期的旅游租赁。

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