希腊“黄金签证”项目并非直接通过投资获取公民身份的途径。

购买房产或其他符合条件的投资行为，可以让你获得希腊的居留权，但并不能直接获得希腊护照。

对于投资者而言，希腊“黄金签证”可以作为一个起点，后续可通过入籍程序获得公民身份。

这一点至关重要。

持有“黄金签证”并不要求必须移居希腊；但若要获取公民身份，情况则完全不同。大多数申请人需要满足在希腊连续合法居住七年的要求，此外还需证明具备希腊语能力，并真正融入当地社会。

简而言之，希腊提供的“黄金签证”允许申请人在无需移居的情况下获得居留权。

然而，若想通过“黄金签证”最终获得公民身份，仅被动持有居留许可显然是不够的。

希腊“黄金签证”与公民身份

“黄金签证”赋予符合条件的非欧盟投资者在希腊居住的权利。

它并非一项直接授予公民身份的项目。

如果“黄金签证”持有者日后希望获得希腊公民身份，通常需要通过希腊标准的入籍程序来达成。

对于大多数申请人而言，其路径如下：

投资 → 获得“黄金签证” → 实际居住 → 入籍程序 → 获得公民身份

这实际上涉及两个不同的决策：

首先，是如何获取并维持希腊的居留权。

其次，是在希腊构建怎样的生活，以满足日后申请公民身份的条件。

正是这第二个决策，让许多投资者对该项目产生了误解。

概览

对于大多数非欧盟投资者而言：

>>“黄金签证”（Golden Visa）居留许可的有效期通常为五年。

>>在特定情况下，房产投资门槛最低可达 25 万欧元。

根据地理位置不同，房产投资的标准门槛为 40 万欧元或 80 万欧元。

>>“黄金签证”本身并无最低居住期限要求。

>>入籍通常要求在希腊连续合法居住满七年。

申请人必须证明其具备希腊语能力及对希腊公民常识的了解。

居住满七年并不意味着自动获得公民身份。

经济和社会层面的融入情况也至关重要。

因此，在规划居留许可与申请公民身份时，应将其视为两个独立的流程。

获取希腊公民身份的途径

可通过多种合法途径取得希腊国籍。

“血缘入籍”（Citizenship by descent）适用于具备希腊血统的人士。具体流程取决于家族世系及相关的民事登记记录。

“居住入籍”（Naturalization by residence）是无希腊血统的外国居民获取国籍的主要途径，这也是与“黄金签证”投资者最相关的途径。

部分申请人可适用较短的居住期限要求。

例如，若申请人是希腊公民的配偶，且双方育有子女，则可能适用不同的规则。

仅凭婚姻关系并不能自动获得希腊公民身份。

对于没有希腊血统的投资者而言，“居住入籍”仍是获取公民身份的主要途径。

选择您的投资方式

希腊提供多种可获取居留权的投资途径。

不同投资类型的相关规定存在显著差异。

投资途径的选择不仅关乎准入门槛，其影响远不止于此。

它还会影响租赁策略、资产流动性、转售潜力、投资风险，以及投资者在希腊参与经济活动的程度。

对于那些旨在通过“希腊黄金签证”项目获取公民身份的人士而言，最后这一点尤为重要。

25万欧元投资途径

“25万欧元房产投资途径”常被误解。

它并非“黄金签证”（Golden Visa）项目下一种普遍的低门槛房产投资方式。

其中一种途径适用于：将符合条件的商业地产或其他非住宅类房产，通过合法程序转换为住宅用途。

此类转换必须符合相关法律规定，且必须在提交“黄金签证”申请之前完成。

与标准的40万欧元和80万欧元房产投资途径不同，这种25万欧元的“转换类”投资并不受“最低120平方米”面积要求的限制。

此外，还有另一种25万欧元的投资选项，适用于需要修复或重建的“受保护建筑”（即列入名录的建筑）。

这一点至关重要，两者存在本质区别。

25万欧元的房产与40万欧元的房产，并非仅仅是同一投资项目的“低价版”与“高价版”。

它们的法律架构截然不同。

转售时需格外留意

25万欧元投资途径还带来了一个投资者在购入前必须考虑的问题。

根据现行规则及2026年的相关说明，与“经转换”或“经修复”房产挂钩的特殊“黄金签证”资格，仅限使用一次。

如果某处房产已通过25万欧元的特殊类别获批过“黄金签证”，那么未来的买家（若属于非欧盟/非欧洲经济区公民）将无法再次利用该房产申请25万欧元的“黄金签证”。

当然，该房产依然可以出售。

但潜在买家群体可能会有所不同。

这会改变投资回报的测算逻辑。

较低的准入门槛固然诱人，但“退出灵活性”同样具有价值。

因此，投资者在决策时应考量两个独立的问题：

我购入时，该房产是否符合“黄金签证”的申请条件？

当我日后出售该房产时，它是否依然具有吸引力？

“购入时的黄金签证申请资格”与“转售时的流动性”是两个完全不同的概念。

常规房产投资途径

从高处俯瞰圣托里尼岛伊亚（Oia）的景象：白墙建筑与标志性的蓝顶教堂错落有致，背景是火山悬崖，前方是清澈碧蓝的大海，头顶则是蔚蓝的天空。（希腊“黄金签证”与公民身份）

对于常规房产投资，在需求较高的地区，申请“黄金签证”的投资门槛通常为80万欧元。

这些地区包括阿提卡（Attica）大区、塞萨洛尼基（Thessaloniki）地区、米科诺斯岛（Mykonos）、圣托里尼岛（Santorini）以及其他一些较大的岛屿。

在希腊的其他地区，投资门槛通常至少为40万欧元。

根据此类途径，投资者通常需将资金投入至单一房产中，且该房产的主体使用面积须至少达到120平方米。

因此，在做出投资决定前，投资者务必核实以下要素：

地理位置、投资金额以及是否符合要求的建筑面积。

切勿仅凭营销宣传资料就认定某处房产“符合黄金签证申请条件”。

房产的法律及技术属性必须确实满足相关规定。

租赁规则

租赁策略也已发生变化。

根据现行“黄金签证”房产投资框架所购得的房产，通常不得通过希腊的“共享经济”相关规则，在短租平台上进行短租运营。

这意味着，以Airbnb短租为主的经营策略并不适用于此类房产。

但长期租赁依然可行。

2026年的指导意见进一步明确指出，上述限制并不绝对禁止某些专业化的运营模式——即通过合规的商业架构，将房产出租或转租给旅游经营企业。

对于由专业机构管理的酒店式投资项目而言，这一区分至关重要。

在购买房产前，务必对拟采用的商业架构进行专业评估，切勿想当然地做出假设。

“初创企业”途径

房产投资并非唯一的选择。

希腊还提供了一种与“符合条件的初创企业”挂钩的投资居留途径。

非欧盟国家公民（第三国国民）若在希腊“国家初创企业名录”（National Startup Registry）中注册的企业投资至少25万欧元，即可申请居留，但需满足相关条件。

投资者的所有权份额或投票权不得超过33%。

该企业必须在第一年内创造至少两个新的就业岗位，且此后需至少维持该就业规模满五年。

对于寻求被动型房产投资的人士而言，这种途径并不适用。

但对于创始人及创业者来说，这提供了一个值得关注的替代方案。

他们可以将投资、商业活动以及在希腊的经济参与度有机结合起来。

对于那些考虑通过希腊“黄金签证”获取公民身份的投资者而言，这一区别值得特别留意。

申请居留许可

在完成符合要求的投资架构后，投资者即可申请居留许可。

基于房产投资的“黄金签证”居留许可，有效期通常为五年。

只要持续满足法律规定的条件，该许可即可续期。

符合条件的家庭成员也可获得居留权。

这包括配偶（或符合条件的伴侣）、符合条件的子女，以及投资者及其配偶的直系长辈（父母、祖父母等）。

仅为了维持“黄金签证”的有效性，并无最低居住天数的要求。这种灵活性是该项目最显著的优势之一。

它也是导致关于公民身份的一大常见误解的根源。

两种不同的“时间线”

在希腊“黄金签证”（Golden Visa）项目中，若以获取公民身份为目标，实际上涉及两条不同的“时间线”。

第一条是“黄金签证”时间线。

只要持续满足投资及续签的相关条件，即便投资者在希腊停留的时间有限，其居留许可依然有效。

第二条是“公民身份”时间线。

对于大多数申请人而言，根据希腊入籍法，必须在希腊合法居住满七年，方可提交入籍申请。

然而，仅仅持有居留许可满七个日历年是不够的。

希腊相关部门还会考察申请人是否已融入当地的经济与社会生活。

他们会评估希腊是否已真正成为申请人生活活动的核心。

正是在这一点上，“被动持有”黄金签证与“以入籍为目标”的规划开始产生分歧。

投资者切勿产生如下误解：

“我在希腊持有房产满七年了，所以我现在就有资格获得希腊护照。”

持有居留许可只是入籍历程的一部分。

它并不能自动满足入籍审核的所有要求。

建立真实的居住生活

如果目标是获取公民身份，那么在规划时，就应与那些仅寻求“黄金签证”的人采取不同的策略。

入籍审核部门会评估申请人在经济和社会层面的融入程度。

考量因素包括：经济活动、税务合规情况、社会保险缴纳记录、家庭纽带、对希腊社会的熟悉程度、社区参与度，以及其他能够证明已融入当地生活的证据。

涵盖相关时期的税务记录，也是入籍审核流程的一部分。

由此得出一个重要的经验教训：

不要等到第七年才开始考虑入籍事宜。

若确实以获取希腊公民身份为目标，就应尽早制定相应的规划。

如果目标是入籍，申请人就应当在希腊逐步建立起真实的生活。

就业受限

持有房产类“黄金签证”（Golden Visa）通常并不意味着可以在希腊自由从事普通的受薪工作。

不过，投资者仍可在希腊法律允许的范围内参与各类商业架构。

例如，投资者可以作为股东参与其中，或在公司内担任特定职务。

这并不会妨碍入籍申请。

但它确实引出了另一个需要规划的问题。

用于获取居留权的移民途径，与日后证明申请人已融入当地社会所提供的证据，两者并非完全等同。

因此，以获取公民身份为目标的投资者，应统筹考虑居留、税务、经济活动、语言能力及家庭生活等各方面因素。

为 PEGP 考试做准备

大多数入籍申请人必须取得“入籍知识水平证明”（Certificate of Knowledge Adequacy for Naturalization，简称 PEGP）。

考试内容涵盖：

希腊语

希腊历史

地理

文化

政治体制

其中，语言部分的难度约为 B1 水平。

目前考试费用为 150 欧元。

若申请人曾接受过希腊语教学的相关教育，则可能符合豁免条件。

投资者切勿将 PEGP 考试仅视为一种形式。

在 2026 年 4 月的考试中，共有 4,733 名考生参加了评估。

其中仅 2,809 人通过。

通过率为 59.35%。

希腊内政部已将下一次 PEGP 考试定于 2026 年 11 月 15 日举行。

对于那些希望通过希腊“黄金签证”获取公民身份的人士而言，应在正式提交入籍申请前，尽早开始语言方面的准备。

申请公民身份

在满足必要的居留期限及其他条件后，申请人即可提交入籍申请。

申请材料可包括：

有效的居留证件

PEGP 证书或符合豁免条件的证明文件

民事证明文件

税务记录

社会保障信息

其他必要的辅助证明材料

此外，相关部门还会进行犯罪记录、公共秩序及安全方面的审查。

对于大多数申请人而言，标准的入籍申请需缴纳 550 欧元的政府规费。

随后，申请材料将接受评估，以核实其是否符合各项形式及实质性要求。

面试并非必然环节

人们有时会误以为，在申请入籍的过程中，每位申请人都必须参加一场“融入面试”。

事实并非如此。

只有在当局需要进一步证据，以确认申请人已充分融入希腊的经济与社会生活时，才可能会要求进行面试。

不妨将面试视为一种额外的评估手段。

它并非每位申请人都必须经历的固定环节。

正因如此，在入籍前多年里所积累的证明材料就显得尤为重要。

家庭规划中的时间考量

在规划入籍事宜时，家庭应采取与申请“黄金签证”居留权时不同的考量方式。

这是希腊“黄金签证”转入籍过程中最容易被忽视的环节之一。

在“黄金签证”的居留框架下，子女或许可以作为“受抚养人”获得身份。

但这并不意味着子女未来的入籍结果会永远与父母的申请绑定在一起。

根据希腊入籍法，在父母入籍时，当局会考量子女的具体情况。

如果父母入籍，其子女在父母宣誓之日符合相关条件，便无需经过独立的入籍程序，即可直接获得希腊国籍。

这些条件包括：

未成年；

未婚；

在希腊拥有永久居留权。

因此，家庭在规划时，不应仅仅关注：

“申请‘黄金签证’时，我的孩子多大？”

而更应思考：

“当我最终成为希腊公民时，我的孩子多大？”

对于有青少年子女的家庭而言，这一点可能会彻底改变整体规划策略。

我将其称为“宣誓时年龄”考量（age-at-oath test）。

相比于仅关注投资时的子女年龄，这种考量方式对于家庭规划更为科学合理。

宣誓入籍

若入籍申请获批，相关决定将刊登在《政府公报》上。

但公报的发布并不代表入籍流程的终结。

申请人只有在完成“效忠宣誓”后，才正式取得希腊国籍。

通常情况下，申请人必须在入籍决定公布后的一年内完成宣誓。

在正式取得国籍并完成相关登记手续后，新公民即可着手办理希腊身份证件及护照。希腊公民同时也是欧盟公民。

关于“七年”的解读

“七年后获得希腊公民身份”这一说法可能会产生误导。

通常，申请人必须在希腊合法且连续居住满七年，才具备提交入籍申请的资格。

这并不意味着七年后就一定能拿到护照。

申请人仍需满足语言能力、社会融入、税务合规、无犯罪记录以及安全审查等方面的要求。

此外，入籍申请还需要经过相应的审批流程。

申请获批后，还需进行入籍宣誓。

因此，针对希腊“黄金签证”入籍时间线的更准确描述是：

符合条件的申请人在居住满七年后，方可获得申请入籍的资格。

这与“购房后满七年即可获得希腊护照”的承诺有着本质区别。

2026年9月更新

希腊《2026-2035年国家住房战略》中出现了一个值得关注的新动向。

政府已批准一项政策提案，拟增设一种与“长期住宅租赁”挂钩的“黄金签证”类别。

该提案允许投资者通过投资多处房产（而非仅限于目前的单一房产模式）来满足投资要求。

作为交换，这些房产必须投入到长期租赁市场中。

目前，这一“黄金签证”投资途径尚未正式实施。

关键细节仍需等待具体的执行细则出台。

这些细节包括最低投资额、允许投资的房产数量，以及具体的租赁条件等。

因此，投资者目前不应仅基于此提案来规划交易。

但这一政策导向非常重要。

政策转向

更值得关注的是，希腊不仅可能增设新的“黄金签证”类别，

而且该计划正日益与国家住房战略紧密结合。

例如，允许将房产转换为住宅（投资额25万欧元）的途径，旨在鼓励将闲置商业地产转化为居住空间。

现有的“黄金签证”房产在通过短租平台进行短期出租时，也受到了一定的限制。

而此次提出的“投资组合”模式，则旨在引导资金进入长期住宅供应市场。

这些措施的导向是一致的。

希腊正在转变其“黄金签证”体系——不再仅仅关注外国投资者的投入金额，

而是愈发重视这些投资能为国家带来什么贡献。

这一点对于未来的投资者至关重要。

最理想的“黄金签证”投资房产，未必是那些最具旅游开发潜力的资产。其合法用途、租赁模式、转售潜力，以及与未来住房政策的契合度，或许同样重要。

这一点尤为关键——尤其是当该投资属于“希腊黄金签证”长期入籍策略的一部分，而非仅仅是一次短期的房产购置时。

公民身份常见问题解答

购买房产就能获得公民身份吗？

不能。

符合条件的投资可以获得居留权。

获得希腊公民身份需要经过独立的入籍程序。

仅凭购买希腊房产，无法直接通过投资获得公民身份。

我可以居住在国外吗？

如果目的仅是维持“黄金签证”（Golden Visa）的有效性，通常是可以的。

“黄金签证”本身并无最低实际居住时间的要求。

但公民身份则不同。

单纯持有房产，通常无法体现出与希腊之间如同“实际居住”和“融入当地社会”那般紧密的联系。

25万欧元够吗？

仅适用于特定的投资途径。

25万欧元的房产门槛仅针对特定类别，例如某些建筑用途转换项目或受保护的历史建筑。

并非所有价格超过25万欧元的房产都符合这一标准。

可以使用Airbnb（爱彼迎）吗？

现行的“黄金签证”房产相关规定，限制了将此类房产用于短期平台租赁。

因此，投资者在购房前务必确认拟定的租赁模式是否合规。

考试是可选项吗？

并非仅凭持有“黄金签证”即可免除考试。

除非申请人符合法定豁免条件，否则“希腊公民身份考试”（PEGP）是标准入籍流程的一部分。

必须参加面试吗？

不一定。

当需要进一步证明申请人已融入希腊的经济或社会生活时，有关部门可能会要求进行面试。

七年就能确保获得公民身份吗？

不能。

七年通常是申请入籍前所需的最低法定居留期限。

公民身份的获批是另一回事。

申请人仍须满足所有其他法律要求。

这是“直接投资入籍”（CBI）吗？

不是。

希腊不存在“直接投资入籍”的途径，即无法通过投资直接“购买”公民身份。

通过希腊“黄金签证”获得公民身份的路径是：先获得居留权，再通过入籍程序取得公民身份。

在投资前，务必明确这两者之间的区别。

选择希腊是否正确？

答案取决于您的目标。

如果您希望获得欧洲居留权但无需实际移居当地，那么“希腊黄金签证”（Greece Golden Visa）本身即可作为一种长期的居留解决方案。

如果您希望获得希腊及欧盟公民身份，策略则有所不同。

在这种情况下，您需要做好在希腊建立真实居住关系的准备。

此外，您还需考虑语言要求、税务安排、社会融入以及入籍流程等相关事宜。

投资本身固然重要。

但一旦居留许可获批，通过“希腊黄金签证”通往公民身份的历程，其核心便不再仅仅是房产。

它更多地取决于申请人自身的情况。

在选择希腊之前，投资者应当明确这一点。

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“希腊黄金签证”是实现欧洲居留权的有力途径。

然而，什么样的投资才是最合适的，不能仅看宣传中提到的投资门槛。

房产类型、合法用途、租赁模式、转售计划、家庭成员的安排以及入籍目标，都会影响最终的建议方案。

binyuvisa已协助来自多个国家和地区的投资者及其家庭，完成了居留权与公民身份的规划。

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