欧盟成员国中，通过房产投资发放居留许可的国家已日益减少。希腊仍是其中之一：投资者若在特定类型的房产上投资至少25万欧元，即可获得“黄金签证”。在欧盟各类“投资换居留”项目中，这一投资门槛属于最低水平之列。

25万欧元的投资门槛仅适用于特定类型的房产。投资者可以购买受保护的建筑进行修缮，或购入旧工业场所并将其改建为住宅。旧工厂和仓库可被改造为现代化的公寓楼，而历史建筑则可在保留原有建筑风貌的同时，被修复并改建为公寓。

什么是希腊“黄金签证”？

希腊黄金签证允许非欧盟投资者通过进行符合条件的投资，获得一份可续期的5年期居留许可。该项目自2014年起开始实施。

该项目根据希腊第4251/2014号法律（即《希腊移民与社会融合法典》）设立，此后又通过后续修订进行了更新。

投资者可选择多种投资方式：

>>购买房地产——金额至少为25万欧元；

>>投资各类基金——金额至少为35万欧元；

>>租赁房地产——金额至少为40万欧元；

>>开设银行存款——金额至少为50万欧元；

>>购买有价证券——金额至少为50万欧元。

申请人须年满18周岁，拥有合法的收入来源，持有有效的医疗保险，且无犯罪记录。

希腊“黄金签证”的审批周期通常在4个月或以上。首次获发的居留许可有效期为5年；只要投资者继续持有符合条件的投资，该居留许可即可续期。

通过投资移民获得希腊居留权后的 7 大好处

希腊“黄金签证”（Golden Visa）赋予外国投资者在希腊居住的权利，允许他们在当地银行开户，并享用希腊的医疗和教育服务。希腊居民还可免签证在申根区内自由旅行，并在任意 180 天周期内停留最长 90 天。

1. 投资门槛低

投资者只需在希腊投资至少 25 万欧元的合资格房产，即可获得希腊居留许可。该投资范围涵盖由商业地产改建为住宅的房产，以及由投资者进行修缮的受保护建筑（历史建筑）。这是欧洲各类居留投资项目中，房地产投资门槛最低的项目之一。

作为对比，塞浦路斯要求外国投资者至少投资 30 万欧元，方可获得永久居留权。

2. 全家获批居留许可

投资者可将直系亲属纳入“黄金签证”申请范围。配偶、20 岁及以下的子女，以及在经济上依赖主申请人的父母，均可与主申请人一同获得希腊居留权。

3. 申根区免签旅行

希腊居留许可持有者无需另行申请签证，即可在申根区内自由旅行。在任意 180 天周期内，他们可在其他申根国家停留最长 90 天。

这使得前往欧洲各地的短期行程变得十分便捷：无论是去巴黎或米兰度周末、前往瑞士滑雪度假、在德国参加商务会议，还是去挪威观赏北极光，都更加轻松。投资者既可以从希腊出发，也可以直接从其他国家启程，只要确保在申根区的停留时间符合规定即可。

4. 无居住要求

希腊“黄金签证”赋予投资者移居希腊的权利，但并不强制要求其在希腊居住。投资者可利用该居留许可进行移居、季节性居住、探亲，或在欧洲各地旅行。

若要维持居留许可，投资者必须持续满足该项目的相关条件。对于房产投资而言，这意味着必须继续持有该合资格房产的所有权。 5. 教育与医疗资源

投资者的子女可在希腊的学校和大学就读，享有与希腊公民同等的待遇。这意味着“黄金签证”不仅是移居希腊的一种选择，也可作为子女在欧盟接受教育的长期规划。

此外，投资者及其家人还可在希腊使用医疗服务。通过购买涵盖范围更广的健康保险，他们还可以在希腊或其他欧盟国家的私立医疗机构接受治疗（具体取决于保险条款）。

6. 入籍途径

在希腊合法居住满7年后，投资者即可申请入籍。因此，“黄金签证”可视为获取希腊护照的第一步；但前提是投资者必须实际居住在希腊，并满足入籍的相关要求。

在此期间，离开希腊的时间不得超过连续6个月，或累计超过3年。此外，入籍申请人还须通过希腊语（B1水平）考试，并掌握希腊历史、地理以及国家政治体制等相关知识。

7. 投资可收回

希腊“黄金签证”并不要求投资者终身持有房产。如果投资者决定不再续签居留许可，或者在获得希腊公民身份后，均可将房产出售。

25万欧元房产投资选项的特点

2024年秋季，希腊针对投资“修复受保护建筑”或“将工业地产改建为住宅”的投资者，推出了25万欧元的“黄金签证”选项。与此同时，针对普通住宅和商业地产的投资门槛有所提高：在阿提卡（Attica）、塞萨洛尼基（Thessaloniki）、米科诺斯岛（Mykonos）、圣托里尼岛（Santorini）及其他主要岛屿，投资门槛升至80万欧元；在希腊其他地区，则升至40万欧元 [2]。

25万欧元的投资选项依然有效，但符合条件的房产范围有限。申请希腊居留权的投资者，可以选择购买“由工业地产改建而成的住宅”或“待修复的建筑”。

投资者可在希腊境内任一地区购买一处房产，且对房产的最低建筑面积没有要求。

工业改建项目通常涉及不再用于原有用途的旧工厂、仓库或办公楼。建筑师在将其改建为住宅的同时，会保留其标志性的工业特征；他们会重新规划空间布局、升级公用设施，并增设电梯、安全系统、停车位、绿色庭院及各类居住配套设施。

建筑修复项目则涉及那些对希腊具有建筑价值的受保护建筑。开发商会保留建筑的外立面、装饰线条、马赛克、立柱及其他历史元素，同时对内部空间进行全面翻新，以适应现代生活需求。

哪些房产可用于申请希腊“黄金签证”？

由于修缮历史建筑成本高昂，希腊为投资修缮受保护房产的投资者保留了25万欧元的“黄金签证”申请门槛。投资者可以购买一栋受保护建筑（列入保护名录的建筑），出资对其进行修缮，并据此申请希腊居留许可。

待修缮房产的相关要求

在希腊，历史建筑必须具备“Diatiriteo”（受保护建筑）身份。该身份由建筑遗产管理部门授予，意味着该建筑具有公认的价值，必须进行修缮；在特定条件下，也可能允许在获批的前提下进行重建]。

若要用于申请“黄金签证”，房产在修缮后必须适于居住。历史宅邸或老旧公寓楼，若能合法转换为住宅或经修缮后作为住宅使用，则符合条件。修道院、博物馆及其他无法用作住宅的房产则不符合要求。

希腊“黄金签证”所认可的“待修缮房产”并无统一的官方清单。投资者需自行选定房产并核实其法律状态：确认该建筑是否具有“Diatiriteo”身份、是否允许修缮，以及修缮完成后该房产能否作为住宅使用。

房产的受保护状态可通过“国家地籍登记册”（State Cadastre Register）及文化部下属的“受保护建筑数据库”进行核实。具体查询方式有两种：

通过“希腊地籍局”（Hellenic Cadastre）申请提取相关证明文件。投资者可在其电子服务板块选择“地籍表”（cadastral sheet）选项，并输入房产的地籍编号或详细地址 [4]。

通过“ESTIA”地图系统，在在线受保护建筑登记册中查找房产。投资者可输入地址或在地图上选择区域，并通过“受保护建筑”类别筛选查询结果 [5]。

查询时通常需要提供房产的地籍编号或详细地址。地籍证明文件或登记卡中会包含建筑描述，并附有指向PDF文件的链接，该文件即为授予其受保护身份的官方决议。

投资者也可以购买包含受保护建筑的地块。关键条件是，“Diatiriteo”身份必须针对现有的建筑实体，而非针对某种布局、规划方案或未来的开发项目。建筑物必须已经存在，即便其处于亟需修缮的状态。

投资者可以购买房产，或获取特定房产的所有权份额，前提是购买价格至少达到25万欧元。该门槛适用于交易金额，而非整个房产的市场价值。

例如，雅典有一栋历史建筑，售价为100万欧元，内含4套面积相等的公寓，每套公寓均登记为独立的所有权份额。如果投资者以25万欧元购入其中一套公寓，即可获得申请居留许可的资格。若所购份额的价格低于25万欧元，则申请将被拒绝。

购房协议必须详细描述该房产，包括：地籍编号、地址、建筑物或所有权份额的说明，以及确认其“受保护历史建筑”（Diatiriteo）身份的相关信息。如果投资者购买的是包含受保护建筑的地块，协议中也必须对此予以注明。

修复工作流程

投资者须负责修复建筑、提供项目资金，并聘请具备资质的专业人员。修复工程必须由在“希腊技术商会”（Technical Chamber of Greece）注册的建筑师或工程师负责监督。施工方必须是列入国家名录的承包商。

若建筑内包含受保护的构件，则必须由经文化部认可的专业修复人员参与。这些受保护构件可能包括灰泥外立面、立柱、马赛克、石墙或室内装饰细节等。

对历史建筑进行的任何施工均须取得官方许可。即使是室内改动，也必须获得主管当局的批准。

投资者需将修复设计方案提交至“建筑委员会”（Architectural Council）进行审批。该委员会将评估项目是否妥善保留了建筑的整体外观及受保护构件。若设计方案获批，当地建筑管理部门将核发“建筑许可证”（希腊语：Οικοδομική Άδεια）。

为获得批准，投资者需向建筑委员会提交一套申报材料，通常包括：

>>由工程师出具的建筑状况技术报告；

>>阐述该建筑历史价值的报告；

>>建筑外观、内部空间及周边环境的照片；

>>在“e-Adeies”系统中登记的修复设计方案；

>>标明建筑受损情况及拟议修复工程的图纸；

>>所用材料及修复工艺清单；

>>必要时，还需根据第3028/2002号《考古法》[6]，提供文化部出具的意见书。

修复设计方案可涵盖结构加固、基础设施升级、空间布局调整或扩建等内容。除非获批的设计方案另有规定，否则建筑外立面及受保护的细节部分必须保持原样，不得改动。

若施工内容偏离了获批方案，则必须重新提交至建筑委员会进行审核。在未取得许可的情况下，不得对受保护建筑进行任何施工。否则，投资者可能面临罚款，并可能在后续办理居留许可续期时遇到困难。

投资者无需在取得居留许可前完成全部修复工作。修复工程可在获批后继续进行，但必须在首次居留许可续期前彻底完工，并经由竣工验收证明予以确认。在希腊购买历史建筑，虽然因其25万欧元的低门槛而显得颇具吸引力，但实际上，这却是“黄金签证”项目中风险最高的一种选择。

此类建筑的修复成本通常比普通翻新高出30%至100%。修复工作不仅需要使用原汁原味的材料，还必须聘请具备资质的专业人员，并与政府相关部门进行严谨的协调。任何对建筑外立面或内部布局的改动，都须经希腊文化部批准，而这一审批流程往往耗时数年。

此外，考古发现也带来了额外的风险——一旦发现遗迹，施工可能会被无限期搁置。

哪些工业地产符合希腊“黄金签证”的申请条件？

投资者若购买工业地产并希望借此获得希腊“黄金签证”，前提必须是将该建筑改建为住宅用途，且交易金额需达到25万欧元。

工业地产的相关要求

工业地产是指最初用于生产、仓储或商业运营的建筑，例如工厂、厂房、仓库和物流中心。该建筑必须已停止原有用途，且处于闲置状态至少5年。

改建工作必须在提交居留许可申请之前完成。改建后的房产须符合住宅建筑标准，即必须配备厨房、卫生间、供暖和通风系统，并达到相应的隔热与隔音要求。若建筑被划分为多个公寓单元，则每个单元都必须拥有独立的土地登记编号（地籍编号）。

投资者可购买任意面积的房产，但交易金额必须至少达到25万欧元。购房交易需通过公证契约完成，所有权须在希腊土地登记局（Hellenic Cadastre / Ελληνικό Κτηματολόγιο）进行注册。

工业地产改建流程

投资者有两种选择：一是自行寻找工业地产并负责改建事宜；二是选择由专业机构提供的现成项目。例如，投资者可以与协助办理希腊“黄金签证”的移民服务机构（如Passportivity）合作；在此情况下，主要的许可文件和项目资料通常已提前准备就绪。

投资者寻找工业地产：若选择自行负责改建，投资者可通过希腊房地产网站（如Spitogatos、XE和Spiti24）进行搜索，或与专门从事商业地产的中介机构合作。所选房产必须已停止原有用途，并具备改建为住宅的条件。

改建工作必须由具备资质的专业人员执行。购房后，投资者需聘请建筑师、工程师及持证承包商。工程师将对建筑的承重结构、楼板、屋顶和地基进行评估，并排查是否存在缺陷。

技术报告中会列出加固建筑的相关计算数据及建议，以确保其符合住宅安全标准。该报告将作为申请材料的一部分，提交给建筑委员会及当地建筑管理部门。随后，相关方案将用于编制改造设计，并据此申请建筑许可证。

如果房产位于受保护区域（例如靠近历史建筑遗迹或处于传统聚落范围内），则可能需要获得相关主管当局的额外批准。这些部门会评估拟议工程是否会对该区域的历史风貌、建筑群整体格局或重要的城市公用设施产生影响。

若建筑内包含具有历史或文化价值的要素，则改造方案还需经希腊文化部批准。

投资者需取得住宅用途的许可。当地建筑管理部门将根据已获批的建筑设计方案，核发“用途变更许可证”，准许将建筑从非住宅用途转变为住宅用途。该许可证明确规定了各空间的使用功能，以及改造工程的全部施工范围。

改造设计必须由具备执业资格的建筑师或工程师编制，并通过“e-Adeies”电子系统进行登记。设计内容包括：

>>展示建筑现状及改造后状态的平面图；

>>拟议的布局调整方案及技术解决方案；

>>各类公用设施系统图纸，涵盖电气线路、给排水、供暖及空调系统；

>>建筑施工材料与饰面材料的说明；

>>关于隔热、隔音、通风及能效的计算分析；

>>周边区域的景观设计方案；

>>必要时的抗震计算。

承包商须遵循已获批准的设计方案。改造工程必须严格按照获批的项目文件进行，包括布局、所用材料及技术方案，均不得偏离获批内容。即便只是移动隔墙或更换技术方案等细微变动，也必须办理正式的变更手续。

若项目需要变更，须通过“e-Adeies”系统提交修改申请。建筑师或工程师需提交更新后的图纸、说明文件及计算书。待市政建筑管理部门批准这些修订文件后，方可继续施工。未经许可擅自变更将被视为违规，可能导致项目停工或面临罚款。

改造后的建筑需接受验收。工程完工后，承包商应向市政建筑管理部门提交验收申请。检查人员将亲临现场，核对建筑布局、工程系统、外立面及装修饰面是否与获批设计方案一致。若发现不符之处，投资方须在规定期限内完成整改，随后由相关部门进行复检。

经建筑管理部门确认验收合格后，将核发“竣工证明”。该文件证明建筑结构安全，且符合各项技术标准及获批的项目文件。同时，该房产还将获得“住宅用途”许可，相关变更信息会被录入国家地籍登记册。

在申请“希腊黄金签证”时，竣工证明及住宅用途证明属于必备文件。若缺少这些文件，即便已签署购房合同并完成了产权登记，移民部门也不会受理其申请材料。

在希腊购买及持有房产的投资者成本

希腊的房产所有者需缴纳各类税费，并承担年度房产相关支出。这些成本直接影响投资的总成本。

购买环节的税费

投资者在购买房产时，需缴纳3.09%的房产转让税。该税额基于以下两个数值中的较高者进行计算：购房合同价格或房产的“客观税务价值”（即官方评估价值）。

在希腊，每一笔房地产交易都必须经过公证人办理。若无公证书，所有权转移即不具备法律效力。公证费根据希腊公证人协会（Notary Chamber of Greece）制定的费率标准计算，通常约为交易金额的1.5%。

在国家地籍登记处（State Cadastre Register）进行所有权登记的费用约为房产价值的0.6%—0.8%。此费用包含0.475%的基础登记费，以及针对该费用征收的24%增值税（VAT）。

以一套价值25万欧元的房产为例，其税费及交易成本总计通常在1.2万至1.3万欧元之间。

年度房产税

希腊的房产所有者需缴纳“统一房地产所有权税”（简称ENFIA）。该税项每年根据相关年度1月1日时持有的房产及物权进行评估征收。无论房产是自住、出租还是空置，均需缴纳此税[8]。

对于建筑物，税额取决于房产所在位置，每平方米的税额在2欧元至16.20欧元之间。此外，还会根据具体情况应用额外的调节系数；而对于土地（包括农业用地），则采用不同的计算公式[9]。

对于在希腊境内持有的应税房地产总值超过50万欧元的个人，其应缴的ENFIA税额将按以下比例加征：

>>房产总值超过50万欧元且不超过65万欧元的部分，加征5%；

>>房产总值超过65万欧元且不超过80万欧元的部分，加征10%。对于价值超过80万欧元且最高达100万欧元的房产，税率为15%；

>>对于价值超过100万欧元的房产，税率为20%。

针对2026纳税年度，ENFIA（不动产统一税）评估通知已于2026年3月15日发出。该税款可一次性付清，也可分期缴纳（最多12期，按月支付），首期款项的截止日期为2026年3月31日。纳税人可通过myAADE平台、myAADE移动应用（myAADEapp）或网上银行进行缴费，缴费时需使用评估通知单上注明的支付参考编号。