这项征费将使雅典“希腊黄金签证”购房交易（价值80万欧元）的税负增加9.6万欧元。亚历山大·里斯瓦斯（Alexander Risvas）对该征费的合法性提出了质疑。

希腊总理基里亚科斯·米佐塔基斯（Kyriakos Mitsotakis）周六宣布，希腊将把针对第三国国民的房产转让税从3%上调至15%，该政策将于2027年1月1日生效。

他在第90届塞萨洛尼基国际博览会（TIF）上向听众表示：“我们正在推行激励措施，但也想谈谈一项限制性措施。”随后，他宣布针对“欧盟以外第三国”买家的税率将提高至原来的五倍。

这位总理指出，来自中国、土耳其和以色列等国买家的兴趣“在一定程度上是受欢迎的”，但他同时也认为，这种需求使得希腊人在某些地区购房变得更加困难。

该措施是一项总额22亿欧元的一揽子计划的一部分，该计划还包括一项20亿欧元的抵押贷款补贴项目、分阶段降低电费，以及取消小型定居点的年度房产税（ENFIA）。

根据现行制度，转让税税率为3%（加上市政附加费后实际税率为3.09%），计税基数为“商定售价”或“政府评估的客观价值”中的较高者。买家需在签署公证契约前缴纳该税款。

周六的演讲是米佐塔基斯在2027年春季大选（届时政府四年任期将满）之前的最后一次TIF演讲。米佐塔基斯表示，现在决定是在3月还是5月举行大选还“为时过早”。如果该政策按宣布的那样立法通过，15%的税率将从2027年1月1日起实施，即希腊民众前往投票站参加大选前夕。

这对“黄金签证”投资者意味着什么？

从定义上讲，每一位希腊“黄金签证”房地产投资者都属于第三国国民。除非相关实施立法为该项目设立豁免条款，否则新税率将适用于其整个房地产投资途径。

目前，在雅典或塞萨洛尼基（该项目高需求区域的最低投资门槛所在地）购买价值80万欧元的房产，需缴纳约2.4万欧元的转让税；而从2027年起，这笔税款将达到12万欧元。若在希腊其他地区购入价值40万欧元的房产，相关税费将从1.2万欧元升至6万欧元；而价值25万欧元的改造或修缮项目，税费也将从7,500欧元增至3.75万欧元。

这一时间节点加剧了另一项即将到期的政策风险带来的影响。希腊目前针对新建房产购买暂停征收24%增值税（这促使外国买家转而缴纳3.09%的房产转让税），该政策定于2026年底失效，除非再次延期。

在法案正式公布之前，仍有一些悬而未决的问题：例如，已持有希腊居留许可的第三国公民是否在适用范围内；通过希腊或欧盟公司进行的购房交易将如何处理；以及已在进行中的交易是否享有过渡期保护。

针对供应问题的“权宜之计”

对于总部位于雅典的 Risvas & Associates 律所的 Alexander Risvas 而言，这项措施找错了针对目标。

“不应将外国投资作为解释结构性住房问题的‘权宜之计’，”他在接受 IMI 采访时表示，并指出国际货币基金组织（IMF）的数据显示，希腊约 35% 的存量住房并未被用作主要居所。

“希腊面临的问题不仅仅是外国买家的问题，更是可用住房供应的问题，”他继续说道。他解释称，数十万处房产处于闲置、未翻新或陷入继承及产权分散纠纷的状态，而希腊的住房投资额仅为欧盟平均水平的 60% 左右。

在他看来，房价的上涨也需要结合背景来看。根据他引用的希腊央行数据，2025 年公寓价格上涨了 8.1%，2026 年第一季度同比又上涨了 5.7%；然而，欧盟统计局（Eurostat）的数据显示，希腊的住房成本已从 2010 年低于欧盟平均水平 8% 的状态，变为 2024 年低于平均水平约 29%。

Risvas 认为，将希腊的住房危机——这一全国性且成因复杂的现象——主要归咎于“黄金签证”买家，是一种“过度简化”的做法，尤其是考虑到该计划已经实施了诸多限制措施。

在阿提卡（Attica）、塞萨洛尼基（Thessaloniki）及其他需求旺盛的地区，最低房地产投资门槛被提高到了 80 万欧元，其目的正是为了引导资金流向普通存量住房以外的领域；而保留的 25 万欧元投资门槛则主要针对“商改住”项目及历史保护建筑的修复工程。

这种区分至关重要，因为 25 万欧元的投资途径与普通购房有着本质区别。如果投资者买下一栋旧办公楼并将其改建为公寓，实际上是创造了原本不存在的住房。正如 Risvas 所言，这类买家“并未减少可用住房存量，反而在增加它。”

然而，从 2027 年起，同样的投资者将面临 15% 的税率。Risvas 警告称，这可能会扼杀目前为数不多的、能让希腊闲置建筑重新投入居住使用的渠道之一。一项可能无法通过法律审查的措施

这一变革的规模也引发了宪法层面的质疑。Risvas 认为，如果两人在同一天以相同价格购买同一处房产，却仅仅因为国籍不同而分别缴纳 3% 和 15% 的税款，这种制度“引发了关于平等待遇、税收公平及比例原则的合理质疑”。

希腊宪法第 4 条第 5 款规定，公共负担的承担应基于经济能力，且不得存在歧视。

根据《欧洲人权公约》，斯特拉斯堡（欧洲人权法院）的判例法确立了这样一项原则：即便各国在制定经济政策时享有广泛的自主权，若仅基于国籍差异而采取不同待遇，也必须有“极其充分的理由”作为正当依据。

Risvas 指出的比例原则问题在于，国籍并不能很好地反映政府试图解决的问题。他反问道，如果政府担忧的是“投机性购房”，为何不针对购房数量采取措施，而要针对买家的护照国籍呢？

他承认，最终的法律评估必须等到相关立法、豁免条款及官方阐明的立法理由出台后才能进行。即便如此，他预计该措施将“处于歧视性待遇的边缘，令人不安”。

他提出的对策方向截然不同：应采取激励措施促使闲置房屋重返长期租赁市场，加快翻新及改变用途的审批流程，解决“继承僵局”，并增加住房建设。“对希腊而言，真正的挑战不在于如何将外国资本拒之于房地产市场门外，而在于如何让数十万处闲置房产重新进入该市场。”