随着踏入2026年，2025年结束，我们认为2025年对希腊黄金签证项目而言是一个决定性的转折点。在经历了2023年和2024年的迅猛发展——这两年创纪录的资金流入超过44亿欧元——之后，该项目已进入一个可以被恰当地描述为选择性稳定阶段的时期。

这并非源于疲软而导致的放缓，而是迈向成熟的过渡。黄金签证已从一个高额居留权机制发展成为一个战略投资框架，支持城市复兴、遗产保护、创新和长期住房解决方案。它不再仅仅关乎居留权；它越来越注重质量、影响力和可持续性。

合理的市场调整

与2024年超过9400份申请的峰值相比，2025年申请数量的下降引发了讨论。在我看来，这种调整既健康又必要。

多年来，需求高度集中在少数几个中心城区和高度商业化的区域，尤其是雅典市中心的部分地区。“2025 年成熟度测试”表明，该计划之所以保持韧性，正是因为投资者的行为正在发生转变。我们正在从投机性的短期收购模式转向旨在加强希腊城市长期发展的有目的性投资。

2025 年重置计划的支柱

多项政策举措，其中许多于 2024 年底启动，已于 2025 年全面成熟，并重塑了该计划的性质：

分级投资门槛：在阿提卡和塞萨洛尼基等高需求城区，最低房地产投资门槛现已设定为 80 万欧元，而在希腊其他地区则为 40 万欧元。这一调整有效地将需求筛选给了那些对希腊有长期承诺的投资者，而非纯粹出于交易动机的投资者。

25万欧元改造及文物保护激励计划（全国适用）：当前框架中最具前瞻性的要素之一是保留了25万欧元的门槛，用于商业建筑改建为住宅以及列入名录或受保护建筑的改造，该计划适用于希腊全境，而不仅仅局限于雅典或塞萨洛尼基。

这项激励计划产生了双重影响：

它鼓励了新古典主义建筑和文物建筑的修复，增强了希腊城市的建筑特色和文化传承。

它推动了废弃工厂、仓库和老旧商业场所向现代化住宅区的改造，显著提升了整个街区的品质，并重新激活了沉寂的城市区域。

这些项目超越了房地产价值的范畴；它们直接促进了城市更新、创造了就业机会，并提升了希腊城市的形象。

监管清晰度增强投资者信心和资本安全：最新的联合部长级决定（JMD），特别是2025年11月11日发布的JMD 214926/2025，通过明确界定适用于房地产购买、用途变更、土地加建筑项目以及对历史建筑投资的规则，显著增强了投资者的法律和商业确定性。新框架消除了长期以来导致解释不一致和数千份申请停滞不前的模糊之处，降低了监管风险，提高了项目规划和时间表的可预测性，并加强了尽职调查的结果。这种清晰度使投资者能够充满信心地评估资格和合规性，保障资本部署，并在审批标准透明、标准化且符合当前政策目标的情况下进行交易。

初创企业及商业驱动型路径：希腊推出的“创业黄金签证”计划允许投资者通过向“提升希腊”（Elevate Greece）注册的、需满足创造就业要求的初创企业投资25万欧元获得居留权，这反映了更广泛的战略转变。如今，资本不仅流入房地产，还流入创新、创业和生产性经济活动。

与此同时，该计划继续允许其他投资途径，包括参与投资活动、设立公司和使用金融工具——这进一步表明，希腊欢迎积极的、创造价值的投资者，而不仅仅是被动的资本。

短期租赁监管与城市平衡：近期对短期租赁框架的调整应放在更广泛的住房政策背景下看待，而非仅仅从投资移民的角度出发。这些措施具有横向性，旨在解决高密度城市地区的结构性住房短缺问题，鼓励在旅游驱动型活动和长期居住用途之间实现更健康的平衡。

这种调整非但没有抑制投资，反而支持了一种更可持续的城市模式——将房地产投资与社会凝聚力、社区稳定和长期城市规划目标相结合。

更成熟的投资者群体

从我所处的行业角度来看，投资者格局也在不断演变。来自美国的投资兴趣并未停滞不前；相反，它在两三年前开始加速增长，并持续稳步上升。与此同时，来自土耳其和以色列的需求增长反映了更广泛的地缘政治和区域动态。

更重要的是，如今的投资者越来越注重多元化投资，并且在选择投资标的时也更加理性。除了住宅资产外，我们还看到以下领域的兴趣日益浓厚：

共同基金和受监管的投资工具，

风险投资和初创企业投资，

结构化的城市更新项目。

与此同时，诸如数字游民签证、经济独立人士 (FIP) 许可和高科技/人才驱动型签证等配套的居留框架，正在进一步巩固希腊作为高技能、流动性强、具有国际视野人士目的地的吸引力。

展望2026年

尽管申请量可能与“黄金签证热潮”时期相比有所放缓，但希腊黄金签证未来的成功将取决于申请质量而非数量。有目的的投资、城市责任以及与国家优先事项保持一致，如今已成为标准。

“2025年已经证实，如果引导得当，黄金签证项目可以成为一股真正的向善力量。有目的的投资不再是例外，而是必然。”

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