在里斯本投资一个有利可图的办公空间以获得黄金签证

2020-08-25 15:44来源:

   投资者简介2019年秋天,来自俄罗斯的一名中年商人和他的妻子寻求帮助以获取葡萄牙居留证。立即指定了该国家,并自行决定选择该国家,因为他们计划搬到那里并获得护照。客户知道这个欧洲国家所提供的优势-获得居留权后5年即可申请葡萄牙国籍。

  目的:通过投资获得黄金签证,同时将投资金额保持在最低水平。预算:€350,000。

  行动:该机构选择了在葡萄牙的投资基金。但是,由于自身原因,客户不接受此建议,因此决定考虑房地产选项。

  客户及其商业顾问评估了期权的参数和获利能力,并选择了其中三个。首先,他们拒绝了住宅单位,然后考虑了更长的时间来考虑餐馆,办公室和联合办公空间。建筑物的位置,可靠的租户的可用性以及稳定收入的保证非常重要。在大多数情况下,他们对盈利能力和流动性状况不满意。

  客户的选择

  在完成所有财务计算并选择了合适的房地产部门后,他们将投资预算增加到700,000欧元。最好的选择是面积达数百平方米的办公室,地理位置优越,位于里斯本北部北部一个受欢迎且快速增长的地区卢米亚尔(Lumiar)。

  一家房地产经纪人与房地产部门的前任所有者讨价还价,以享受20,000欧元的额外折扣,从而使价格降至680,000欧元。

  投资回报率估计为每年5%。

  实际上,上面提到的空间可以以更高的价格租用,但是这位俄罗斯商人对目前的租户感到满意,这是一家来自娱乐业的大型美国公司。此外,租户非常喜欢办公室,以至于已经同意了一份为期五年的合同,随后又续签了五年。

  投资成本:

  在进行估算时,客户还考虑了购买房地产单元后要承担的所有费用。在他的情况下,由于与租户的良好合同,可以节省一些开支。费用在下面进行了详细说明:

费用类型 金额和付款频率
税收 -每年租金收入的28%

-€1,565-物业税/每年
物业管理费 -每年€550
单位折旧 不适用根据与租户的合同,房东按原样租用办公空间。

  市场:

  据普华永道(PricewaterhouseCoopers)分析师的估计,里斯本是2020年房地产投资的十大目标。

  根据葡萄牙国家统计局(EstísticaNacional deEstatística)的报告,该国的房地产价格自2014年以来一直稳定增长4.5至6%,而2019年则是最高峰,增长率为9.6%。在过去的五年中,销售额增长了两倍多。

  已完成超过18万笔交易,总金额达256亿欧元。

  继2019年的结果之后,与房地产部门交易的主要份额归因于里斯本市区-占该国已达成的房地产购买协议总数的34.5%或货币价值约120亿欧元。市场被认为是相当热的,但不会过热,因为去年巴黎将接手大量外国投资,因为奥运会将于2024年举行。与此同时,该行业的参与者建议品尝一下机会,因为价格和租金的均衡增长的上升趋势是基于对物流的合理评估以及住宅,办公室和商业场所的高质量。这表明即使在危机期间,价格也不会出现大幅下降。在不利的经济条件下,该行业的增长将得以恢复。到目前为止,尚无关于冠状病毒大流行对葡萄牙房地产市场影响的初步估计。

  但是,第一太平戴维斯集团的英国专家坚持认为,从长远来看,出于各种目的增加在线购买房地产的可能性可能会变得出乎意料。许多以前从未在远程模式下使用过此类服务的投资者已经熟悉了这一机会,并将在将来使用它。

  顺便说一下,根据第一太平戴维斯(Savills)的估计,尽管葡萄牙在欧洲的海外投资总额中仅占2.3%,但外国参与葡萄牙商业房地产市场的比例却达到86%。其背后的原因是其相对较小的市场。然而,在2020年2月,第一太平戴维斯(Savills)对2020年里斯本办公室房地产的预测是旧世界最好的-租金增长率预计将达到11.4%。

  同时,里斯本未被纳入瑞士瑞银银行的传统评级-全球房地产泡沫指数2019。该研究评估经常推动房地产价格上涨的大都市地区的市场。直到泡沫破裂之前,资产持续定价错误的相关性才能得到证明。

  考虑到所有这些估计,可以假设俄罗斯商人进行了有希望且无风险的投资。

  在物业管理公司的照顾下

  对于商人来说,将财产交给财产管理公司是很常见的做法。在这种情况下,客户选择了Migronis在葡萄牙的合作伙伴,葡萄牙是一家在市场上已有40年历史的瑞士公司。该公司为物业提供全方位的服务,包括:

  搜索和选择租户;长期租赁(或短期租赁,必要时);处所内的仪表安装;支付水电费;客户利益的税务代表和纳税;协助处置单位(如有必要)。客户端还有一些其他选项,例如:

  协助取得驾驶执照;协助获得用于任何类型保险的欧洲卡;协助儿童入幼儿园/学校/大学。结果:客户对新财产感到满意,没有计划出售。他正在获取居留身份;稍后将申请公民身份。目前,他正在寻找该国南部的其他房地产部门来开展业务。

  专家的意见:

  通过该投资交易的示例,我们可以看到,有时由可靠的租户代表的稳定性比高利润率更为重要。这正是我们客户的想法,根据初步估计,他做出了正确的决定。这进一步证明,可以实际实现有利可图的房地产投资与居留许可的完美结合。整个过程耗时约六个月。当欧洲由于冠状病毒而要实行封锁时,该交易已经完成。

  即使是这样的紧急情况或任何其他可能的灾难,也不会成为投资者获得居留身份和公民身份的障碍。Migronis积极利用使我们能够在远程模式下完成整个过程的框架。实际上,选择房地产单位进行投资非常容易。通过全面和专业的方法,我们的合作伙伴会列出最适合客户需求的选项。

  他们组织在线展示并提供有关单位的视频(包括无人机镜头(在某些情况下),以及房地产价格区域的完整说明。客户将全面了解市场情况。我要指出的是,长期的专业经验使我们能够进行这种远程销售,以及以远程方式提交所有居留许可或公民身份的文件。买方的资金在所有阶段均受到100%的保护。如今在某些地方无法使用这种远程购买框架。例如,在希腊,封锁是如此严格,以至于禁止在城市周围活动。只能在个人存在的情况下开设银行帐户;此外,税务机关已经关闭,这意味着不可能收到TIN并支付购置税。”​​​​​​​

  

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